乌鲁木齐市集资建房和统建房办出首批房产证

29.10.2015  12:12

  乌鲁木齐市集资(统建)房办出首批房产证

  部分住房陆续入市交易,全市建有“两房”17万余套

  (首席记者曹华)日前记者从乌市地税局获悉,截至目前,乌市已有17家单位234户纳税人办理了统建房和集资建房(以下简称“两房”)营业税等地方各税的清算及个人契税缴纳业务。同时,乌市房产交易中心为纳税人办理出第一批统建房和集资建房房产证,这是自“两房”联合办公以来纳税人领到的首批房产证。

  据了解,“两房”联合办公期间,乌市地税局提供联合办公场地、人力物力,设置项目认证、价格认证、涉税事项登记、契税征收、办理产权证书等窗口,由国土厅、建设厅、房产局等多个部门共同参与。同时,乌市地税局与乌市房产交易中心、国土资源局等相关单位共同制定了《两房事项办事窗口设置及具体办理流程》,在清算“两房”地方各税的同时,审核契税报税资料并开发“两房”契税征收模块,增加数据批量导入功能,缩减录入时间,提升办税效率。

  截至目前,乌市“两房”联合办公已为17家单位、234户纳税人办理了营业税等地方各税的清算及个人契税缴纳业务,缴纳地方各税431.8万元,契税104.7万元。

  据介绍,“两房”是2008年以来我区解决职工住房问题的重要建房形式,具有一定的政策保障性质。其中,集资建房是指单位利用自有土地,按照职工自愿原则,由单位与职工签订集资建房协议合同,享受国家经济适用住房建设的各项税费优惠政策,按照建房成本价格向职工出售的政策性住房;统建住房是由政府或经批准的政府相关部门和单位统一建设、统一价格、定向出售的,既具有商品房性质又具有政策性住房性质的住房,又称为限价商品房。

  官方数据显示,截至目前,乌市建设统建房和集资建房17万余套,建设面积约2000万平方米。此前,由于这部分房源多数未满5年,因此并未上市交易。而自今年开始,部分住房将陆续进入二级市场。由于多以成本价计算的集资房(统建房)具有很大价格优势,这部分房源进入市场后,对现有商品房市场会带来一定影响。

  “两房”入市新房市场有压力

  按照有关规定,集资房(统建房)5年内不得作为商品房出售。随着期限的逐步到期,集资房(统建房)一旦大批量上市交易,会对乌鲁木齐楼市带来怎样的影响?

  2009年以来乌市共建设集资房(统建房)约17万套,建设面积1998.55万平方米,这相当于乌市近5年新建商品住房的成交总量。

  “目前,乌鲁木齐商品房住宅的库存量需要近3年时间才能消化。职工拿到的集资房(统建房)价格比商品房便宜30%-40%,这类房子如果在到期后上市交易,房价肯定要比商品二手房优惠,对目前尚未走出下降通道的乌鲁木齐房价无疑是一种拖累。”新疆四海房地产有限公司经理黄和平说。

  “影响肯定是有的,但不能夸大负面作用,毕竟17万套集资房(统建房)又能有多少会出售呢?我看这个数量不会多。首先,当初建集资房(统建房)是为解决职工住房困难问题的,并且有限定条件,这部分职工家庭收入并不高,多数人手上应该只有一套至两套房,真正将其作为投资增值的购房者应该非常少;其次,自集资房(统建房)解禁后,乌鲁木齐房价一直在上涨,目前均价已从2008年的4000元左右涨到了7000多元,因此即便选择卖掉旧房买新房,也是不小的压力;第三,目前房子不好卖,如果不是急缺钱,保留住房才是最佳选择。”乌鲁木齐祥平二手房销售公司总监张剑说。

  有业内人士分析,2013-2014年两年时间,乌市两年的土地入市量超过了前4年累计土地摘牌总量,按照北方土地开发一般两年周期来看,2013年土地供应增量的潜在供给在2014年并未完全开发,这些项目将在2015年入市,因此乌鲁木齐潜在的房源数量非常惊人。2014年,市场预期的迅速转变直接加大了消化难度,全年成交量较上一年大幅下降。市场深度调整期短周期波动的特征日益明显,房地产企业的资金压力骤然变大,生存环境更加复杂。楼市面临风险依然很大,巨量集资建房(统建房)入市,势必会对新建商品房市场走势产生一定影响。

  网上卖集资房便宜是最大卖点

  买亲戚、朋友手上的集资房(统建房),或者干脆通过二手中介联系集资房(统建房)卖家,在“低价”的诱惑之下,你可想到其中存在怎样的风险?

  记者走访乌市几家二手房中介公司发现,集资房(统建房)的买卖并不是新话题,从2008年政策放开伊始就已经存在,其中大部分房子都没有房产证和土地证,给交易双方带来不小隐患。

  “我们只是联系买家,抽取佣金,至于买卖双方今后是否发生纠纷,不归我们管,买房人只能自己小心。”乌市北门附近一家二手房中介公司的销售员张先生说,他们手上目前有四五处集资房和统建房房源,都是没有房产证的,房价4000元/平方米,地点位于观园路、白鸟湖新区等地段,要比目前同地段的商品房低2000元/平方米左右。“在我们的业务中,能真正撮合集资房(统建房)成交的不多,买家主要是担心成交后会产生麻烦,这类房子更多在熟人之间成交。”张先生说。

  记者在多家售房网站搜索发现,网上发布的乌市集资房(统建房)销售的信息非常多,房源包括公务员小区、事业单位集资房等,地点分布在水区观园路、开发区二期、南湖等地段,售价在4000元-4500元/平方米。

  记者以购买统建房为由拨打了一位卖房人的电话。对方表示,自己是一套2012年纳入建设计划的公务员小区住宅,明年才交工,不过按照从2012年办完土地手续算起,到2017年就能拿到房产证。如果满意,双方可以签订协议,5年期满保证协助办完房产证并过户。“我们这里的房子最低也3500元/平方米起,我只卖4000元,要不是急用钱,不会这么低出手。”卖房人说。

  业内人士提醒,集资房5年内不得作为商品房出售,如果满5年,在购买时要注意查看是否为合法产权的集资房,以防出售方以部分产权冒充全部产权来卖。

  集资房:概念集资建房是指单位利用自有土地,按照职工自愿原则,由单位与职工签订集资建房协议合同,享受国家经济适用住房建设的各项税费优惠政策,按照建房成本价格向职工出售的政策性住房。

  交易5年内不得作为商品房出售

  统建房

  概念统建住房是由政府或经批准的政府相关部门和单位统一建设、统一价格、定向出售的,既具有商品房性质又具有政策性住房性质的住房,又称为限价商品房。

  交易5年内不得作为商品房出售

  区别

  建设主体不同。集资房由单位组织建设;统建房原则上委托房地产开发企业进行建设。

  土地取得方式不同。集资房是利用单位自有土地;统建房用地是通过出让方式或交纳相应的土地出让金后取得。

  住房价格构成不同。集资房是以建房成本价向职工出售;统建房价格是以建房成本价加上土地出让费用、销售税费和3%以下的利润,同时参照普通商品房平均价格合理确定。

  “两房”解禁为解决职工住房难题助力

  随着第一批统建房和集资建房房产证的办理,“两房”再次回到公众视野。据了解,自2008年我区恢复集资建房政策后,通过几年建设,对解决我区职工住房难题发挥了重要作用。

  2008年,我区下发《关于进一步规范清理单位集资建房工作的通知》,其中称:“为解决职工住房困难,改善职工住房条件,各单位在符合城市总体规划和土地利用规划的前提下,按照职工自愿的原则,现阶段可继续执行集资建房政策。”这被看做是新疆对集资建房(统建房)的实质“解禁”,也引发不小争议。因为2006年,国家相关部门曾要求各党政机关禁止开展集资合作建房项目。

  有关人士解释说,之所以对单位集资建房“解禁”,与新疆各城市房价飞涨有关。

  2008年,在全国房价上升势头明显减缓之时,新疆各城市尤其是乌鲁木齐的房价却在飞涨。国家统计局的监测数据显示,2007年11月至2008年5月,乌鲁木齐新建住房售价同比涨幅均在20%以上,居全国之首。

  自治区相关部门领导在接受媒体采访时曾表示,解禁集资建房(统建房)建设可以使相当一部分人从住房市场中分流出来,对平抑当前房价将产生一定作用,即便不能让房价短期下降,只要能够稳住房价,不让其过快地上涨,也是不错的效果。

  一些房地产商也认为,解禁政策除了可以解决职工住房外,对缓和步步高升的房价也会起到作用。

  事实的确如此。以吐鲁番地区为例,3年多的时间共建设集资房(统建房)1万余套,使1万余户职工家庭受益集资建房政策。为了真正让住房困难职工受益,对参加集资建房的条件进行了限制,参与集资建房的必须属无房户、危房户、住房困难户(人均住房面积在15平方米以下)及参加房改优惠购房但住房面积未达标的职工家庭。