营改增推开细则落地 购房2年后转让免征5%增值税

　　记者昨日从乌市国税局获悉，3月24日，财政部、国家税务总局两部门发文全面推开营业税改征增值税试点，并在《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中对此做出明确规定。

　　文件称，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　对北上广深4城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　这意味着，过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。

　　5月1日即将全面推开的营改增试点，相比以往有所不同，首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。这意味着，原来在二手房交易时征收的营业税将被增值税所取代。

　　征收营业税时，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。今年2月22日起，营业税政策进一步放松，除了北上广深，包括乌市在内其余城市所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。

　　个人二手房交易营业税改增值税，不会增加老百姓的购房负担，反而可以使二手房交易税负只减不增。

　　营改增后征收方式将发生变化：之前，与二手房买卖相关的营业税、个税、契税等，纳税人需要前往地税契税大厅缴纳；“营改增”后，增值税需要前往国税部门缴纳，而个税、契税等仍在地税缴纳。不过，为确保全面推开营改增平稳实施，国家税务总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。

　　如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。

　　口算账

　　营改增少交几千块

　　红山网讯(记者 刘书成）举例而言，根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），而应纳税额=销售额×征收率。

　　比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。

　　也就是说，营改增后，即使市民出售一套房龄不足2年、价值150万的房子，缴纳增值税反而比目前缴纳营业税减少了3600元。如果个人交易2年房龄及2年以上住房仍将免增值税。