行业观察:转型年 主流房企有哪些关键动作

    新华房产5月13日北京讯（记者 唐群）十年黄金时代向白银时代转折，地产行业停止膨胀转而去粗取精：一线与二三线城市之间已呈现分化，主流房企集中回归一线主战场；从供需上，卖家市场正历史性地向买家市场过渡；住宅产品而言，主流产品也逐渐的由期房向现房或二手房过渡。

        处于该转型边界上，主流房企的发展视野会发生哪些变化？在制定未来发展战略上，有什么方向性的调整？同时，在产品定位与开发方面，房企又将如何调整？

        节奏变化：淡化“唯业绩论”

        年报季与一季度财报披露期间，房企们表现出不同程度的“拖延症”。事实上，目前已发布2014年年报和2015年前3月销售业绩的房企中，有一半以上表示受到季节因素及整体市场下滑的大环境影响，不乏领军企业者出现业绩的负增长。

        而与业绩下行相同步的，是房企开始逐渐淡化“唯业绩论”的心态。

        “地价在涨，但房子售价已过了前些年的飞速增长期。”绿地的京津事业部总经理欧阳兵向媒体预测，“房地产会向任何一个行业一样，它的利润率会趋于行业平均，我们看发达国家就知道我们的未来，不管是房地产、金融还是汽车制造，农业，平均的税后利润率就是5%到10%，每个行业差不多。”

        而另一“先觉者”万科，则直接在4月3日的2014年业绩发布会上，称2015年将不设销售目标。郁亮明确表示今年将继续淡化速度和规模，努力做好转型探索，他认为房地产利好政策的出台亦不能逆转房地产白银时代的趋势。

        “房企淡化业绩，既是一种无奈，也可理解为新常态楼市经济下的策略调整。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，他认为房企出现“心态的转变”，很多大房企不再在土地扩张上做文章，而积极寻找一种业务的转型。“不唯业绩论，说明是对后续盈利模式的一个转变。”

        方向调整：“返迁”一线城市

        近一年，一个很集中的现象，是主流房企纷纷减缓扩张步伐、缩减二三线城市的业务规模，回归到一线城市。

        某央企副总裁谈到集团在全国业务布局时对新华网记者表示，若再三努力和调整队伍之下仍对某些城市不熟的话，“可能暂时考虑要退出”。他认为，房地产市场确实从“黄金时代”来到了“白银时代”，但如果搞不好，这个市场不只有“白银”，还有“白骨”。

        欧阳兵也向记者表露他对二三线城市市场现状的隐忧：“我之前在外地一些省份工作，房地产各类产品供求关系的严峻局面，可能是北京想象不到的。真的就像有些说法，某某城市的房子卖十年都卖不完。”他表示，接下去将与团队全力专注于北京市场。

        对此，严跃进认为，房企在北京等一线城市占据地盘，能获取土地增值的收益，从实际情况来看，也会带来整个市场价值的提升。“而一些三四线城市的风险比较大，很多房企担忧楼市发展后劲不足，所以并不会主动去进行投资。若非地方政府有土地优惠，那么实际上还是投资一线城市更划算。”

        重新定位：创新或调整产品

        目前为止，已有万达、万科、绿地等多家龙头房企，坚决表示要结合市场的新形势对产品定位与结构进行调整，或创新，或微调。

        据悉，万达自去年便开始积极做产品转型，提出从重资产向轻资产过渡，项目重心逐渐由万达广场向万达文化旅游城转移，同时又与百度、腾讯一齐联手打造互联网思维的电商平台。王健林在今年4月的年会上表示，转型有代价，但万达会把代价控制在最低，同时也会引入一些合作者。

        转型速度之快如万科，在今年披露的未来十年业务版图构想中，除提及“三好住宅”和“城市配套服务商”之外，并称将延伸“产业地产”和“消费地产”业务，尤其是对创客的空间试验，将有可能撬动一个新的产业生态圈及其背后隐藏的万亿市场。据爆料，近期万科已准备拿出3亿，支持员工离职创业，实现万科更深远的平台化野心。

        “前几年房企注重规模扩张，近两年都开始调整，”中国房地产业协会名誉副会长朱中一向记者表示，他认为大企业对市场反应的速度很快，总是比一般房企要先做出创新、转型动作，也更快地顺应新常态下的市场。

        “房企产品定位调整，商业模式转型，其背后还是寻找一个可持续性的、成本低的发展模式。”严跃进告诉记者，“尤其是在互联网产品的拓展上，房企会加大力度，占据行业制高点。通过涉足互联网，也能够对房企现有资源进行一个整合，这是最关键的一点——符合房企产业结构和商业模式转型的需求。”