深度观察：楼市回暖指数首看土地和二手房

    从9月30日央行及住建部发布房贷新政开始，低迷了近一年的楼市开始走向复苏通道。在过去的一个月里，随着松绑政策落地，楼市上空的观望阴霾逐渐散去，新房、二手房、土地市场均呈现回暖势头，资本市场上地产板块也一改今年低迷，出现反弹态势。回看这个月，在市场由“绿转红”的过程中，不同指数走出了不同的反弹路线，其中土地和二手房两大指数无疑是表现最为抢眼的指数。

   □综述

  量增价稳将是年底主要趋势

  9·30房贷新政已满月，随着银行逐步落实新政要求，10月房贷环境明显好转，对扭转市场预期将起到明显的积极作用。从需求方面来看，限贷政策调整加强了对个人购买住房的金融支持力度，刺激各类需求尤其是改善需求积极入市，市场成交量有所回升。

  有关机构10月3日提供的数据显示，在房贷新政及地方政府不同程度松绑政策的推动下，主要城市成交普遍回升，42城成交总量环比增长12.6%，创年内新高，但较去年同期仍有所下降。

  分城市来看，一线城市成为楼市率先复苏的区域，统计显示，一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大，为58%，深圳次之，环比上涨47%，此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。13个三线代表城市中10个城市成交上涨，韶关增幅超七成，扬州超五成。

  然而，在一线城市中，房地产主要指标复苏程度不尽相同，土地市场和二手房市场在开发商乐观预期和购房者告别观望的刺激下复苏得最为明显，而新房市场受到项目推盘计划及成交数据滞后的影响，在数字上复苏得并不明显，随着回暖态势进一步确立，未来两月新房市场数据将更为乐观。

  值得注意的是，影响楼市回暖的政策环境正在进一步宽松，10月29日召开的国务院常务会议提出推进六大领域消费，其中“稳定住房消费”引人关注，这是时隔5年之后国务院常务会议纪要再次出现“稳定住房消费”的表述。专家表示，推进消费扩大和升级，将促使中国经济由投资拉动型向消费拉动型转变，而强调“稳定住房消费”则凸显出政府希望稳定房地产市场、避免楼市出现硬着陆的意图。

  业内人士预计，资金支持仍将是影响四季度房地产市场走势的关键要素，但由于房企库存依旧承压，多数企业经营压力持续显现，预计后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，因此楼市大幅度反弹现象不会出现，“量增价稳”将是年底楼市的主要趋势。

   □土地

  数字 6宗宅地比上月增长73.1%

  158.2亿创6个月以来新高

  政策利好对市场的影响最直接地反映到土地市场之中，据记者了解，10月份的北京交易大厅一改之前的冷清，众多房企出现在10月份的土地竞争之中。供需两旺之下，10月份的宅地收入创下了6个月以来的新高，达到了158.2亿元。

  据伟业我爱我家市场研究院统计，10月北京共成交6宗宅地，比9月增加了4宗，其中，配建限价、经适、公租等具有保障属性房屋的土地为5宗，占比83.3%。规划建筑面积105.22万平米，比上月增长195%，比去年同期增长77%；成交总金额为158.2亿，比上月增长73.1%，比去年同期增长215%。10月宅地成交总金额为6个月以来新高。

  另据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年的前10个月，北京市共成交各类土地132宗，规划建筑面积1557.23万平米，比去年同期减少8%；土地成交总金额达1781.6亿，比去年同期增长43.7%；平均楼面价达11441元/平米，比去年同期上涨了36%，为历年来新高。在住宅成交方面，前10个月，北京市共成交宅地44宗，比去年同期减少了4宗；规划建筑面积799.45万平米，比去年同期减少8.5%；成交总金额达1181.3亿，比去年同期增长39.7%，平均楼面价为14777元/平米，比去年同期增长52.7%。

   >>分析

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

  胡景晖表示，从10月份土地市场成交表现来看，随着9月以来宏观层面市场利好和北京市相关政策利好的出台，部分开发企业对宅地市场的热情有所恢复，位置较好的土地依旧受到热捧，宅地市场较过去几个月有所复苏。在2014年北京市土地成交热度不减、地价大幅增长、配建各类保障房比例提高的情况下，对于开发企业来说，意味着对后续项目规划、产品定位及设计、项目运营等方面进一步提出了更高的要求，项目的整体开发运作风险和难度有所加大；同时，这一情况也促使很多实力欠缺的中小房企面临“一地难求”的窘境。从现阶段北京市土地成交情况来看，截至年末，土地出让总金额突破2000亿应已无悬念，2014年的楼市尽管长期遇冷，但土地市场却热度不减。

  链家地产市场研究部张旭认为，房企拿地的积极性与市场预期紧密相关，9·30房贷新政出台后，市场筑底特征明显，转暖迹象出现，这在一定程度上提高了房企拿地的积极性。市场预期的变化加上相对宽松的信贷政策，预计四季度对于北京优质地块，房企拿地的积极性会有所提高。

   □二手房

  日均新增客源环比上升31.1%

  敏感的二手房首先对央行新政做出了反应，来自中原地产、链家地产等机构的统计显示，10月北京二手房网签合计8923套，但实际签约接近1.8万套。业内称，按照网签延后的趋势判断，11月北京市二手住宅网签量突破万套的可能性较大。

  中原地产市场研究部统计数据显示：在最后一天913套的网签冲刺下，虽然有长假影响，但10月网签依然达到了8923套，接近9月的9109套。从10月20日后，更是连续突破450套，最近一周工作日基本在600套以上，上周也再次创造了年内新高成交量。北京网签数据滞后于一线实际成交起码15天以上，实际因为9·30政策带来的集中签约滞后，实际市场签约接近1.8万套。

  链家地产的统计显示，从新增房客源情况来看，10月日均新增客源环比上升31.1%，与此同时，日均新增房源量环比也出现15.8%的上升。日均新增客源量达到了2013年4月以来的最高水平。10月新增需求供应比为7.2:1，较9月上升1个百分点，达到年内最高水平。

  在价格方面，根据链家地产市场研究部统计，10月北京市二手住宅成交均价为28724元/平方米，环比上涨7.2%，与去年同期价格基本持平。从各区域成交均价情况来看，10月份除石景山区和大兴区成交均价出现0.4%和0.3%的微降以外，其他区域房价均出现不同程度的小幅上涨。从调价情况来看，10月在售房源挂牌价下调比例为73.3%，环比下降13.3个百分点，为近8个月以来首次降至80%以下。同时，成交房源议价空间本月也进一步下降至2.5%，为年内最低水平。

   数字

  实际签约近1.8万套 新增需求供应比为7.2:1

  >>分析

   链家地产市场研究部张旭

  张旭认为，三季度各月新增客源量虽也出现回升趋势，但整体增速较为平缓，环比增幅均保持在10%以下水平。进入10月以后新增客源量则大幅回升。

  9·30新政的出台对于恢复购房者信心，促进刚需入市产生了明显的作用。

  尤其是限贷政策的全面放开释放了一批此前受到抑制的合理改善性需求，这成为带动10月成交量和新增客源量大幅上升的最主要原因。

  但随着既有需求的消化以及需求较为急迫的购房者逐渐入市，新增客源量很难持续大幅增长。

   □新房

  网签量环比上涨19.75%

  据链家地产市场研究部统计，10月北京新建商品住宅的网签量为9550套，比9月上涨19.75%。同时，亚豪机构统计数据显示，10月北京纯商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交4543套，环比增长8%，成交回暖的趋势却十分明显。

  在9·30新政的刺激作用下，10月前两周商品住宅成交套数增加三成，虽然看似政策效力有限，但从10上旬和中旬的成交量对比来看，可以明显看到市场的升温迹象。据亚豪机构数据显示，扣除保障房后，10月上旬(10.1-10.10)北京共成交商品住宅639套，而10月中旬(10.11-10.20)大增至3099套。政策红利在七天长假后开始充分显现，10月中旬310套的日均交易量已经与2013年市场旺盛时期的8月、9月飙齐。

  从新房供应量看，根据亚豪机构统计数据显示，11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市，其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城等在内的17个纯新盘，以及包括北京城建·世华泊郡、亦庄·金茂悦、住总万科·金域国际等在内的16个老项目后期。这一开盘项目量也将创下下半年月度新高，从全年来看也仅次于5月的供应量，北京楼市在经历了“寒秋”之后，将迎来新一轮“暖冬”。

   数字

  10月北京商品房网签9550套

  >>分析

   亚豪机构副总经理高姗

  高姗分析认为，10月住宅市场的成交呈现出前冷后热的明显分界。自9月底“认贷不认房”与普宅标准调整两项“暖市”政策公布之后，“暖市”效力开始发作，虽然看房选房的购房者有所增多，但签约的滞后性导致市场销量未现起色。随着政策的逐渐落地，市场供应也开始增加，10月第三周出现10盘集中入市的盛况。预计受到供应集中爆发的影响，接下来的市场成交仍将处于反弹周期。虽受到月初供需低迷的掣肘，但成交回暖通道已就此强势开启。

   □房价

  数字

  全国百城房价连续第6个月下跌 环比下跌的城市数量较上月减少6个

  北京住宅均价环比上涨0.69%

  根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年10月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，连续第6个月下跌，跌幅缩小0.52个百分点。

  报告显示，从涨跌城市个数看，上月73个城市环比下跌，27个城市环比上涨。与9月相比，10月价格环比上涨的城市数量较上月增加6个，其中涨幅在1%以上的有5个，较上月减少4个；10月价格环比下跌的城市数量较上月减少6个，其中跌幅在1%以上的有37个，较9月减少5个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌0.52%，同比在经历连续22个月上涨后首次下跌。

  根据百城价格指数对北京、上海等十大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年10月十大城市住宅均价为18932元/平方米，环比下跌0.31%，为连续第6个月下跌，跌幅较上月收窄0.92个百分点。具体来看，十大城市中环比上涨的城市有4个，依次为北京、南京、深圳、成都，较上月增加3个。其中，北京由于新推高价楼盘较多，住宅均价环比上涨0.69%，涨幅居十大城市首位，南京、深圳、成都涨幅在0.2%-0.5%之间；其余6个城市均不同程度下跌。

   >>分析

  中原地产首席分析师张大伟

  张大伟分析认为，十一假期前一天发布的央行住房金融新政引发市场强烈热议，从部分城市以及部分项目的销售情况来看，积极信号逐步显现。从整体效果看，这一政策将会对市场有信心提振，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，随着整体市场的供应增加，而需求也将受到信贷政策的松绑释放，四季度市场的成交量值得期待。房价预计四季度依然以平稳为主。继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

   □地产指数

  数字

  上证地产指数上涨3.58% 深圳地产指数上涨2.92%

  政策利好地产股回升

  克而瑞信息集团数据显示，10月，限购政策的进一步放松促进了房企的销售，同时增加了投资者对于近期房地产市场的信心，沪深两市地产股本月均出现大幅增长，上证地产指数上涨3.58%，深圳地产指数上涨2.92%。

  海外市场方面，欧美经济平稳回升加上国内的政策扶持，香港内房股表现出利好的态势，同时沪港通将推出的消息进一步提升了香港内房股的吸引力，因此，本月恒生地产分类指数大涨7.42%。

  重点个股方面，各地限购放开政策进一步细化将有助于库存的去化，降低行业风险，托底经济增速。政策面的改善及“银十”销售的回升使投资者对市场信心有所回升。内地股方面，招商地产上涨7.81%。香港方面，受限贷政策松绑及沪港通将推两方面利好因素，内房股全线上扬。

   >>分析

  鹏华中证信息指数分级基金经理余斌

  余斌表示，地产行业虽然业绩不太理想，但进入7月份以来，地产板块以跑赢大盘的涨幅成为拉升市场的重要力量。从以往经验看，随着刚需和改善性需求在市场调整过程中的逐步积累，以及金融条件的改善，未来一段时间的走势对地产等周期股十分有利。

   易居研究员严跃进

  严跃进认为，10月份的市场行情说明，央行政策的托市效应在显现，这会进一步改变市场预期。从房企角度看，在10月份销售业绩改善的情况下，对第四季度的乐观情绪会略有增加。对购房者而言，也会主动参与到第四季度的楼市中。总体上看，第四季度楼市成交量回暖可期。

   北京中原地产首席分析师张大伟

  张大伟表示，今年“金九银十”北京楼市整体稍显逊色，虽然开发企业积极增加供应，但仅凭此并不足以托市，然而，央行房贷新政及自住型商品住房供应加码无疑改变这一僵局，在北京购房总价门槛不断提高的前提下，定向支持首置、改善需求购房。在年末两个月，楼市或乘胜追击，继续借新政刺激之力，供应、成交不见往年同期逐步走低的趋势。产品方面，改善类产品或继续增多。