房贷新政出台北上广反应微弱：年底前无明显反弹

　　国庆期间 "9·30房贷新政"对各地楼市影响

　　提要：一线城市和少数二线城市的库存量并不是特别高，去化周期也不是特别长，一旦需求开始释放，政策利好出来之后，年底有可能房价开始止跌反弹。但是对于大多数的三线、四线城市和部分二线城市，年底还看不到明显反弹，可能要到明年某季度会出现全国性的房价见底反弹。

　　 北京：

　　 购房者短期观望

　　“9·30房贷新政”对北京影响未现，北京楼市在国庆假期的网签量依然走低。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，国庆假期前6天，北京市住宅网签量为510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，为2009年以来第二低值。其中，住宅新房网签472套，同比下滑39.7%；二手房网签量仅为38套，同比下滑13.6%，为2009年以来同期的新低。

　　对此，我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“9.30房贷新政”对当前楼市来说无疑是重大利好，但是通知中也明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。在未确定商业银行具体执行力度的情况下，市场购房人群出现了较为明显的短期观望情绪，所以北京“十一”期间网签量走低。预计未来一段时间，这种观望情绪将随着商业银行执行情况的明确而消散。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，国庆假期北京楼市成交虽然比2013年同期明显下滑，但优于2012年同期，整体看楼市企稳迹象明显。“国庆期间的网签数据并不反应市场当下情况，但体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。”他说，当前虽然观望依然为主流，但购房者入市的积极性在提高，房贷新政导致部分刚需购房者开始集中看房。

　　张大伟进一步指出，10月份将是信贷政策落地执行月，后续信贷的额度与信贷的利率变化将是影响市场的最关键因素。在央行 [微博] 松绑限贷后，北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的情况也将好于三季度，但因为处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的市场表现将是量涨价稳的态势。

　　胡景晖认为，“房贷新政”在未来对于楼市成交量实际影响的释放，将随着各商业银行具体的执行情况而落地，短期内预计仍然难以看到效果，但在未来几个月内，效果将逐步显现。受这一因素影响，四季度和春节前楼市成交量的复苏将可以预期。“如果各大商业银行能够积极响应央行房贷新政，那么对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说，四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。”他说。

　　“受房贷新政影响，目前市场起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。”张大伟说，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。

　　上海：

　　回暖迹象明显

　　上海市民的购房热情被明显带动起来。证券时报记者在上海秋季房展会上看到，前来看房的市民络绎不绝，不少是为了改善居住条件而来。他们表示，如果条件合适会考虑出手购房。

　　 黄金 (1222.60,  -2.70,  -0.22%)周市民购房意愿回暖也可以从开发商处得到印证。鹏欣集团某楼盘的一位客户经理告诉记者，房展会期间该楼盘共成交14套，已达今年一个月平均成交量的70%，相比今年上半年房展会的冷清有明显好转。

　　绿地集团的一位销售人员也有相同的感受。他表示，上半年消费者对房价的走势疑虑较重，市场观望情绪浓厚，此次限贷松绑正好赶上“十一”黄金周，加之“十一”期间买房有一定优惠，前来看房的市民多了不少。

　　不过，记者了解到，所谓的优惠其实力度并不大，比较典型的是类似“7万抵12万”的形式，即预付7万元，届时可在房价中抵扣12万元，相当于优惠了5万元。而在展会上，位于上海郊区的商品房总价普遍也在300万元以上，5万元只是一个零头而已。

　　据了解，即使是这样的优惠在黄金周过后也大多将被取消。事实上，已有绿城集团下属的一家区域公司被曝出将从10月8日开始对项目实行5%-10%的涨价。而这或将不只是绿城一家的行动，多个楼盘的销售人员均表示，受限贷松绑的利好影响，房企内部也在酝酿于节后涨价。

　　开发商敢于涨价的原因或许正是看到了市民对于限贷松绑的关切。记者发现，在向开发商咨询的市民中，大多都会询问房贷新政能带给他们怎样的优惠。记者在采访一位有意购房的女士时，对方反倒频频向记者询问有关二套房贷利率的事宜。

　　一位开发商的销售人员表示，新政出台后，二套房执行首套房贷利率已是较大优惠，鉴于目前银行房贷业务利润空间不大，拿到七折房贷利率几无可能。

　　据房产数据显示，今年10月1日到7日，上海全市成交商品房873套，均价27156元/平方米；去年同期成交商品房828套，均价22520元/平方米。从成交套数来看，今年国庆黄金周成交量略优于去年同期。

　　 广州：

　　交易量不足去年一半

　　“9·30房贷新政”这股东风并未让广州楼市回暖，眼下，成交情况依然低迷。

　　据10月7日房产数据中心数据显示，国庆假期(10.01-10.06)广州全市网签401套，相比去年同期716套，下降43.99%，环比上月(09.01-09.06)741套跌45.88%；均价12076元/平方米，同比去年9423元/平方米，上涨28.15%；和今年9月15595元/平方米相比，跌22.56%。

　　数据显示，从区域成交情况来看，国庆前六日，从化网签114套，名列第一，均价7790元/平方米；其次，增城成交95套，名列第二，成交均价9953元/平方米；排名第三的是白云区，网签46套，成交均价22067元/平方米；越秀区出现零成交 。

　　据2013年房地产数据中心数据显示，国庆期间销售前三的楼盘为碧桂园豪园、碧桂园天玺湾和恒大山水城，依次网签234、65、39套单位。

　　从今年情况来看，国庆前六日的成交套数“TOP10”楼盘中，坐落于从化的珠光流溪御景是成交最多的楼盘，网签69套名列第一，成交均价为8138元/平方米。名列第二的是增城保利东江首府，网签43套，网签均价为10344元/平方米。白云区的保利西海岸成交30套，成交均价为18599元/平方米，排名第三。

　　据记者统计，今年国庆前六日成交量排名前三楼盘的交易量共计142套，仅占去年销售量前三楼盘的40%左右，还不足一半。

　　深圳：

　　豪宅签约波澜不惊

　　一些深圳高端住宅项目的一线销售人士反映，国庆期间的意向客户数量确有一定增加，但对于销售一直较为平稳的豪宅市场来说，影响多大尚需观察。

　　深圳银湖区域一高端住宅项目的销售部人士认为，由于自身项目具有不可复制的城市中心绿地资源，相信央行推出的信贷新政，将使得具备潜力的改善性需求客户加快入场。

　　“之前出现过需要更换大户型的客户，因为不能获得较低的首付比例，为了购买房子必须把原有住宅出售，相信未来这类客户将不必做出这样的决策。”他告诉证券时报记者。

　　位于莲花山不远处的某高端商务公寓项目销售人士告诉记者，国庆期间前来看房的意向客户数量较国庆前一周要多30%至50%左右。不过，她认为，类似公司这种豪宅项目，受市场波动的影响其实并不算大，签约量一直都很稳定。

　　事实上，从统计数据来看，在信贷新政出台之前的9月大部分时间，深圳楼市已经开始回暖。

　　深圳市规土委10月6日公布的统计数据显示，9月深圳一手住宅成交均价为22799元/平方米，环比上涨2.1%，结束了连续三个月的下跌。9月单月成交量则达到了3113套，为今年以来首次站上3000套关口，环比涨幅7.8%。

　　 全国：

　　年底前无明显反弹

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭 [微博] 则认为，就全国而言，年底可能看不到全面的反弹。信贷放松刺激需求，但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。假如库存回落了，则有利于房价慢慢止跌反弹。一线城市和少数二线城市的库存量并不是特别高，去化周期也不是特别长，一旦需求开始释放，政策利好出来之后，年底有可能房价开始止跌反弹。但是对于大多数的三线、四线城市和部分二线城市，年底还看不到明显反弹，可能要到明年某季度会出现全国性的房价见底反弹。