各地房价走势分化加剧 “去库存”需精准施策

10月份全国房价走势仍在加剧分化，一线城市房价持续攀升，而三、四线城市房价则持续下跌。究其原因，分析人士称，一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显，而三、四线城市则面临高库存压力。

值得注意的是，近期高层频繁喊话“去库存”，因此，业内人士认为，未来房地产政策会继续松绑，但需精准发力，采取差异化政策。

城市间房价走势加剧分化

2015年以来，城市间房价呈现分化走势，一线城市楼市火爆，房价持续攀升，而三、四线城市则在承受高库存压力，价格持续下跌。这一趋势在10月份表现更为明显。

国家统计局18日公布的10月份70大中城市房价数据显示，一线城市新房和二手房价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4和1.1个百分点。其中，深圳新房价格同比涨幅继续保持在40%以上，领涨全国。

二线城市新房价格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，二手房价格同比则由上月下降0.9%转为持平；三线城市新房和二手房价格同比则下降。

房价走势分化与高库存分不开。据易居研究院的库存报告，一线城市已经连续10个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而房价增幅会比较明显。而高库存主要指代三、四线城市和部分二线城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时称，“从城市结构看，一、二线城市其实是需要补库存的，部分类似上海、苏州等城市，库存规模其实是不足的，这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶猛的重要原因。而一些中西部城市，在过去相对激进的土地出让政策后，即便目前库存新增量不大，但由于过去形成的规模比较大，所以整体去库存压力是比较大的。”

楼市政策或注重差异化

高库存已经引起高层注意，近期密集强调“去库存”。

11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”；次日，李克强总理在主持召开国务院常务会议时强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”；紧接着12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，要求“化解房地产库存”的问题。

高层为何密集喊话“去库存”？交行金融研究中心高级研究员夏丹对记者分析说，“巨量的库存是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发生成的过量产物，如果大量库存不消化掉，会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展。”

伴随高库存的是房地产投资增速的持续下滑。前10个月房地产投资增速已经下滑至2%，而两年前这一增速还在20%以上。尤其需要注意的是，从单月数据来看，房地产投资已经出现了连续3个月负增，这在2009年以来尚属首次。

其实，为拉动住房消费，2015年以来国家出台了一系列刺激政策，包括降息、调整公积金政策、下调商业贷款首付比例，为外资进入中国楼市松绑等。

但在中原集团研究总监刘渊看来，降息下调税费这些政策的效果不一，房地产发达地区表现更好，而欠发达地区仍然不佳，库存高的问题还没明显缓解。因此，他预计明年政策仍会继续放松。

他预计，未来政策会区别对待，采取差异化政策。比如，有针对性地降低二套首付，一线可能会收紧一些。对于高库存的三、四线城市，短期内可能会强化公积金政策作用，放松力度进一步加强，贷款条件额度也可能放宽。