2015年楼市整体向好 龙头房企估值有望提升

　　自房贷新政以及央行降息后，房地产市场持续回暖。据链家地产统计，2014年8月以来，上市房企整体销售量价连续4个月出现了较大幅度增长。业内人士预计，2015年楼市调控政策和货币政策会持续宽松，库存周期及新增供应相对减少，楼市将持续企稳回升。

　　相比成熟市场，A股市场房地产公司估值偏低。随着城镇化的推进，房地产业的需求仍然较大，房企的业绩仍可以保持中高速增长趋势。这或许意味着上市房企的估值仍有提升空间。2015年房企转型以及国企改革将会成为行业主题。

　　2015年楼市整体向好

　　2014年以来，房地产市场持续下行，多家房企业绩出现下滑趋势。但9月份以来，随着地方政府放开限购、央行发布房贷新政以及降息等利好不断，房地产市场出现成交量放大局面，特别是一二线城市表现明显。

　　事实上，自8月起，房企整体销售量价连续4个月出现了较大幅度的增长。从链家地产监测的万科、保利、招商、恒大等31家大型上市房企前11个月销售数据来看，31家房企8月总销售额为1167.5亿元，环比上升20.9%，同比增加9.7%。这也是2014年以来首次正增长；9月总销售额为1481.9亿元，环比上升25.2%，同比增加9.5%；10月总销售额为1688.3亿元，环比上升13.9%，同比增加16.5%；11月的总销售额为1610.9亿元，环比下降4.6%，但同比大幅上涨26.6%。

　　上市房企的销售均价也连续4个月同比上涨。根据链家地产对21家有可比数据的房企监测数据，8月销售均价为10517元/平方米，环比上涨5.6%，同比微涨0.5%；9月销售均价为11419元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨3.2%；10月销售均价为11557元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨13.1%；11月销售均价为11437元/平方米，环比微降1%，同比上涨9.2%。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从大型房企8月-11月连续4个月的销售数据和部分城市的成交量来看，一线城市和少数二线城市开始复苏，楼市开始企稳。

　　展望2015年，前华远地产董事长任志强、住建部政策研究中心主任秦虹等业内专家都认为2015年楼市会企稳回升，多家大型券商策略报告也均看好2015年楼市。

　　申银万国策略报告指出，从政策面来看，为稳定宏观经济增长，2015年楼市调控政策和货币政策会持续宽松，降息降准将是大概率事件；从基本面来看，随着过去一年拿地速度下降，地产行业未来潜在供应正在减少，库存周期也随之缩短，这是价格企稳的重要前提。

　　国泰君安策略报告认为，对于房价走势，2015年上半年将保持平稳，下半年会有所上涨。主要逻辑是，2014年四季度政策放松促进了一二线城市的楼市成交量持续回暖，但大部分城市的去库存周期仍然较长，市场观望情绪仍未完全消除，2015年上半年房价会保持相对稳定。但到了下半年，随着库存减少及新增供应相对减少，房价会出现上涨趋势。一线城市房价最先筑底回升。

　　龙头房企估值低于海外同行

　　国泰君安研报指出，2014年地产股估值得到了一定程度的修复，但仍处于相对低位。目前，房地产板块PE为9.7倍，PB为1.97倍，均处在相对低位。而香港地区、日本、美国等地股票市场上过去15年的房地产板块的平均PE分别为12、33、37，都高于A股市场。

　　且与中国内地相比，香港地区、日本、美国都是城镇化进程已基本结束的市场，中国内地的城镇化率仅为53.4%，至少未来十年城镇化发展仍具有很大潜力，房地产业需求仍然较大，房企的业绩仍可以保持中高速增长趋势。上市房企的估值仍有提升空间。

　　此外，房企的竞争分化趋势正在不断加剧，行业“马太效应”更加明显，行业集中度将进一步上升。中原地产数据显示，从已公布11月销售业绩的21家上市房企情况来看，恒大、绿城两家房企已经提前完成年度任务，万科、富力、融创、越秀4家房企完成率超过九成，剩余15家公司的完成率低于90%，年底销售目标难以完成。相对而言，全国性大型房企或者区域龙头房企完成情况较好。

　　北京一家上市房企中层人士认为，只要市场环境不出现大幅逆转，大型房企能通过提高市场占有率继续扩大销售规模，加上降息、降准等金融政策影响，商业银行会更重视资产质量，信贷资源更倾向于财务状况良好的大型房企，房地产行业的市场集中度将保持加速提高的势头。

　　Wind数据显示，我国四大上市龙头房企(招商地产、保利地产、万科、金地集团)销售面积占比从2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。

　　聚焦细分领域成趋势

　　在大部分三四线城市房屋过剩、我国人口结构发生变化、城镇化发展有新内涵的大背景下，房地产转型将是一个持续的过程。2014年以来，A股市场多家房企开始寻找转型之路。记者梳理发现，房企转型大概有两类：一类是“大而全”转向专业化、精细化的细分领域。如新华联专注文化旅游地产；一类是彻底转型，通过收购、定增等方式置入医疗、影视等热门行业的资产，如苏宁环球收购影视公司。

　　业内人士认为，2015年房企转型依然是行业主题。海通证券认为，未来房地产行业会分化出很多细分领域，比如商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、房地产代理服务商等。事实上，随着白银时代到来，房企必须更加注重市场变化，增加专业能力才能不被淘汰。

　　目前，A股房地产公司中，房地产代理服务领域的世联行、产业地产领域的华夏幸福、旅游地产领域的华侨城等公司，都在其细分市场成为了龙头。“这具有标杆意义，未来可能会有更多房企向细分市场转型。”中原地产分析师张大伟说。

　　此外，房地产行业的国企改革也会成为一大亮点。国泰君安研报分析称，国企改革将加快房企资源整合，比如天保基建、中华企业、深振业A等公司或有资产重组预期；另一方面，国企改革将完善激励机制。国有房企本身拥有优质资源，若有更多激励措施，将会提升公司的经营和业绩，如格力地产、鲁商置业、华发股份等。

　　部分房企业绩情况

　　证券代码 证券简称 前三季净利润 (万元) 同比增长率( %) 年初至今涨跌幅(%)

　　000002.SZ 万科A 760,499.7411 4.8361 44.9092

　　600048.SH 保利地产 664,776.5214 31.8224 52.7017

　　600340.SH 华夏幸福 318,625.9478 27.2136 67.2615

　　000024.SZ 招商地产 306,064.0668 -37.8495 44.6024

　　002146.SZ 荣盛发展 219,233.9538 17.4269 34.3579

　　600376.SH 首开股份 141,823.7348 112.3537 50.8865

　　600823.SH 世茂股份 117,251.4198 0.4313 39.0174

　　600663.SH 陆家嘴 107,515.5099 -9.5038 106.2752

　　600266.SH 北京城建 78,881.0842 13.2141 184.6454

　　600748.SH 上实发展 75,159.6972 82.6468 44.8546

　　000402.SZ 金融街 75,142.7563 -56.7904 102.5549

　　000656.SZ 金科股份 68,978.6603 -28.5745 82.3372

　　600383.SH 金地集团 63,663.0742 -39.4438 43.4179

　　000671.SZ 阳光城 59,413.1538 77.5788 30.8045

　　000732.SZ 泰禾集团 58,557.8064 18.7500 45.5628