一线城市房价持续反弹　分析：市场回暖或加剧分化

        近两个月里，３．３０新政和降准、降息组合拳对房地产行业的止跌回暖效果已经显现。

        国家统计局公布４月份数据显示，与３月相比，７０个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有４８个，上涨的城市有１８个，持平的城市有４个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳１．８％，最低为广东惠州下降０．７％。

        中原地产研究部发布的最新数据显示，５月前四周，全国５４城市合计住宅签约套数为１９４９０９套，环比上涨幅度达到了８．３％，其中一、二线城市明显上涨。

        不过，在整体回暖情况下，目前仍处于限购的北上广深四个城市房地产市场却出现分化状态。市场调研结果显示，北京、上海供需关系已进入相对平衡期，深圳市场供不应求，而广州则面临库存高企的压力。

        行业分析人士认为，由于市场差异性的存在，一线城市出现分化情况并不难理解；市场回暖会间接导致更多房源入市，供需天平有可能更加倾斜使分化进一步加剧。

        新楼盘入市节奏放慢

        此前，国家统计局公布了４月份７０个大中型城市的房地产统计数据，显示楼市已经回暖。

        数据显示，与３月相比，７０个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有４８个，上涨的城市有１８个，持平的城市有４个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳１．８％，最低为广东惠州下降０．７％。其中，北京上涨０．８％，上海上涨０．７％，温州上涨０．７％，广州上涨０．４％。

        国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，３月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，４月份７０个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。

        刘建伟还认为，绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着部分城市房价环比上涨，４月份房价同比降幅总体略有收窄。

        房价降幅收窄的背后，是供应市场步伐的变慢。

        在国家统计局公布的数据中，中国经济网记者发现，４月份，房地产整个行业资金投入和新开工面积增幅均出现环比下降的趋势。

        截至４月份，房地产累计投资２．３６万亿，环比增幅为６．０％。而２０１５年前两个月该项数据分别为１０．４％和８．５％，以两个百分点的降速持续下滑。房地产施工面积方面，４月份，累计达到５９．９５亿平方米，累计增长６．２％，略低于３月份的６．８％。

        另外，４月份，房地产累计竣工面积２．１２亿平方米，同比下跌１０．５％，跌幅高于３月份的８．２％。

        北京再现红五月

        作为一线城市的典型代表，北京５月楼市的表现可谓风头正劲。

        据媒体报道，上周末北京共有３个楼盘入市，分别是北京城建海梓府，华润萬橡府以及首创紫悦台。其中海梓府３小时便实现成交额５亿元，而华润萬橡府在１小时内也宣告售罄。

        位于东北三环太阳宫板块懋源地产红玺台项目也极为火爆。据了解，该项目自２０１０年入市以来多次斩获北京顶级豪宅月度销冠。２０１３年、２０１４年均在北京顶级豪宅市场名列前茅。５月２２日，红玺台发布数据称１０天热销２．６亿。

        红玺台营销负责人赫蒙告诉中国经济网记者，“市场回暖后，稀缺性成了成交的主要原因。另外，高端客户对于投资领域一直保持着高度敏感，现阶段相对增益稳定的固定资产自然是他们的首选。”

        “一线城市回暖已成事实，北京房价回落希望不大。豪宅市场多是稀缺项目，现在机会不错，所以就决定买一套。”一位不愿具名的买房者向中国经济网记者透露。

        据中原地产最新统计数据显示，截至５月２５日，北京５月份月度成交量在百套以上的项目有９个，而４月份同期仅有２个。成交套数方面，有数据显示，北京上周新建商品住宅网签量为２１２０套，环比上涨９．７％。

        市场对本月最后一周市场依旧看好，并有分析人士预测整个５月北京楼市数据有望走出新高。

        回暖或加速市场分化

        在市场整体回暖背后，城市间的分化情况也依然存在。

        刘建伟就认为，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。４月份北京、上海、广州、深圳４个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为１．８％和２．４％，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。

        随后就有媒体曝出，北京、上海、深圳三地供求关系基本已经达到平衡，但内部依然存在结构性不均衡，而广州却是库存高企。

        广州市国土房管局数据显示，半年来，广州新建商品住宅成交面积自２０１４年１２月成交达到１０５．８４万平方米后，连续三个月成交下降，４月份成交面积为８６．３７万平方米，基本回升到了２０１４年１１月份水平。

        另外，数据显示４月广州住宅未售套数为１５３１８４套，未售面积为２０２２４７６６平方米，创出历史月度新高。２６．１个月的去化周期，远高于北上深等其他一线城市。

        一位行业分析人士告诉中国经济网记者，“广州库存高企的原因有很多。首先，区域经济发展相对均衡，所以广州楼市吸引力并不是很大；其次，限购政策对广州的影响比较明显，降准降息都能释放太多有效购买力。”

        极具代表性的一线城市楼市出现分化，看起来似乎不可思议，但这正是房地产行业的缩影。

        中国经济研究院研究员刘德炳认为，受一系列政策利好影响，一线城市的购买力得到释放，促使整体成交量上升，但其背后依然是房地产行业下行的事实。他表示，市场的分化也会快速导致房企的分化，以至洗牌期结束时，大部分实力不济的房企死去，新的格局浮出水面。