社科院:一线城市住房市场可望在2015下半年复苏

中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社26日共同发布“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014～2015)》。报告指出,2013—2014年,全球住房市场整体强劲反弹,但我国住房市场与全球住房市场走势背离,住房投资投机全面退潮,商品住宅首现过剩;城市间市场分化加剧,一线城市回落幅度最大;土地市场整体下行,区域差异愈加显著。报告预计,一线城市住房市场可望在2015年下半年复苏。

一线城市住房市场预计2015年下半年复苏

报告指出,四大宏观背景,三期调整重合以及“买房市场”的到来,决定本次住房市场调整与此前相比,调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深,且不同层级的城市调整时间、速度和程度也不同。未来住房市场将进入中速增长的常态,2015年的住房市场将整体延续衰退走势,一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。

2014年4季度,住房市场销售总量和价格有所回升。报告预计,2015年住房销售量价回升幅度不会太大,市场走势将呈现二重分化:短期波动周期由衰退转向复苏,中长期波动周期仍处在衰退调整中。一、二季度市场需求不振,三季度以后,一、二线城市有望逐渐转暖回升,三、四线城市将继续面临调整,整个调整将在2015年难以走向复苏。但是,住房租赁市场表现相对温和增长。

在住房投资方面,受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响,2014年4季度,投资、开工、施工和竣工将继续下降。2015年,投资、开工、施工和竣工将有所改善,投资保持在10%的增幅水平。

土地市场上,开发商资金缓解购地意愿有所增强,地方政府积极作为,一、二线城市土地市场2014年4季度将逐步好转,三、四线城市前期供地过多,市场复苏将延至2015年下半年。

地产寡头格局初现雏形　 　

报告指出,虽然2013—2014年度房地产市场整体行情黯淡,但万科、恒大等一批领军企业依旧业绩斐然。更值得注意的是,龙头房企的销售额、销售面积的增速均远高于整体市场的负增长水平,其中部分房企2013—2014年度的销售额与销售面积增速甚至高于2012—2013年度增长水平,逆市增长势头强劲。虽然2013年全面回暖的市场行情没有为这些领军企业的业绩带来预期之中的突飞猛进,但2012年与2014年市场下行的不利环境也并未对其造成明显的负面影响。而处于第一梯队之外,规模相对较小房企的业绩则出现了明显分化。

报告指出,在房地产市场容量缩减的同时,大型房企仍然保持平稳较快的业绩增长率,这意味着小型房企正在被加速挤出。大浪淘沙,全面下行的市场环境促使房地产行业加速整合,2013—2014年度行业集中度急速提升。在房地产业起步初期的“黄金时代”,急速膨胀的市场规模和与之伴随的巨大利润空间吸引了大量资本涌入,许多效率低下、管理落后的开发商仅依靠个别项目或买卖土地就能坐享高额利润。然而随着房地产市场规制和监管措施的逐步完善,市场竞争强度已逐步升级;尤其进入2014年以来市场供求矛盾逐渐凸显,在交易萎缩、库存积压的条件下,规模小、效益差的房企更会加速失去其赖以生存的狭小市场空间。相比于小型房企,大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势,而中小型房企则更容易受到下行市场环境的负面影响,资金链吃紧、周转率低下等问题致使这些企业被加速淘汰出局,处在下行通道中的市场更会加剧强者更强、弱者更弱的马太效应。因此,在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下,众多中小型房企无可避免地被挤出或兼并,房地产市场的寡头格局正在形成。报告预计,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失,房地产市场将进入真正意义的寡头时代。

农民工和“夹心层”将面对居住难题

报告指出,中国劳动人口的跨区域迁移很大程度上表现为“半城市化”状态,户籍制度的存在以及其他有形和无形门槛,导致大量流动人口选择在流入地工作而仍在流出地买房。2013年的农民工监测数据显示,2.69亿农民工中只有0.9%实现了在所在城市购买住房的愿望,绝大部分农民工选择回老家城镇买房或自建房。这种住房空间失配现象一方面加剧了农民工流出地的住房空置率,导致了资源的严重浪费;另一方面,也无法妥善解决农民工在所在城市的实际住房问题。

和农民工一样,城市“夹心层”的住房需求问题也一直被忽视,他们一方面收入有限不具备足够的住房支付能力,游离在住房市场之外;另一方面由于其收入超过保障房供给的收入,不具备保障房的申请资格,又被排斥在保障房的申请范围之外。就目前来看,全国大多数城市对这两个阶层的购房需求没有足够的支持力度,许多保障计划未能付诸实施。

报告指出,下一阶段的城市化将进一步导致人口的空间结构向东部地区和大中城市倾斜,而由农村向三、四线城市的流入人口将大大小于从三、四线城市的迁出人口。因此,许多三、四线城市的住房需求已经不具备高速扩张的人口基础,而一线城市和基本面较好的二线城市住房刚性需求和改善性需求依然强烈。（陈郁)