一线楼市乐观 三四线楼市供过于求前景堪忧

由于一线城市商品房销量占全国销售的10%左右，目前市场对一线城市商品房销售增速好转争议不大，但市场对三四线城市销售好转存在疑虑。主要是因为这些地方潜在供应仍然太大，因此不可盲目乐观。

　　2014年楼市低迷，但四季度大城市住宅成交量逆转。30城数据显示，12月成交量再创历史新高，比楼市复苏的2012年和繁荣的2013年同期还要高。市场反弹之强，让不少看多的专家也感惊诧。一项关于一二线35个城市的房价预期的调查显示，一年之后相比现在，认为房价小涨的比例为51%，小跌的比例为28%。

　　对于2015年楼市和房价的预测纷至沓来，对于一二线城市的复苏，看涨已经成为普遍的声音。地产专家杨红旭直截了当地说“2015年一线城市必涨”。多数业内人士预测，2015年房地产对经济的拖累将会显著减弱。而这一判断主要是基于近期各项数据的回暖。在刚刚过去的这一年，进入2014年10月后，全国楼市一改持续多月低迷的局面，成交量确实开始回升。其中，作为楼市风向标的一线城市尤为明显。从数据上看，CREIS中指数据显示，10月42个主要城市成交量达2416万平方米，环比增长12.6%，创年内新高。此外，从更能准确反映房地产市场走势的30个大中城市商品房销售面积数据来看，11月其同比增速转为正增长。

　　中金公司首席经济学家梁红预计，“2015年二季度统计局的商品房销售面积当月同比增长也将转正。鉴于商品房销售回归正增长对房地产投资具有积极影响，2015年房地产投资增速可能超预期，同比增长可能达到10%。”

　　在系列政策微调的推动下，自2014年10月以来，商品房成交面积增速确有改善，且这一势头仍在延续。从统计局数据来看，30个大中城市商品房2014年10月、11月成交面积环比增速均达到10%，显著强于往年同期均值。另外，去年12月18日国家统计局公布的数据显示：11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。从过往经验来看，在房地产销售周期的转折点附近，30个大中城市的局部的销售数据比全局的数据反应更迅速。

　　那么，一二线城市销售好转，是否会带动三四线城市好转?

　　由于一线城市商品房销量占全国销售的10%左右，目前市场对一线城市商品房销售增速好转争议不大。2014年11月北上广深商品房销售面积同比增长13%，但市场对三四线城市销售好转存在疑虑。专家认为，根据过往数据来看，当前一线城市销售回暖，可能是三四线城市销售好转的前兆。背后的逻辑可能是，货币政策是总量政策，如果货币政策变化，对不同等级的城市的销售均会有影响。三四线城市今年下半年很可能也会走出上行趋势，但应注意的是，由于这些地方潜在供应仍然太大，因此不可盲目乐观。经济学家马光远就表示不是十分看好三四线城市地产的前景，他坦言，未来只有20%的城市住房具有投资价值，而这20%更多会出现在一二线城市，即便房贷政策出现微调，受益的也就是这20%。