五大现象说明再也没有第四次买房投资的机会了
房地产今年是调整的第一年，它不可能停下来。
可能大家对房地产的变化也很困惑，为什么困惑呢？因为许多人编制了各种房价上涨的理由，比如，现在要加快城镇化，去年中央还召开了一个推进新型城镇化的中央工作会议，房价肯定有一个重要支撑。比如，刚需多的是，那么多农民没有房子，城市里也还有许多人没有房子；同时，土地紧张，这就是他们编的理由。我在2005年的时候写了《揭穿房地产业发展十大谎言》，这十大谎言一直是存在的，其实，这些都不是房价上涨的原因。
那什么是导致房价上涨的原因？通过十多年的研究，我的结论是两个因素决定了房价的上涨，最重要的因素是货币。大量超额的货币持续十多年，朱镕基时代，因为经济不好，开始了刺激；温家宝任总理的十年没有一天不是处于刺激中，政策上长期宽松，长期的货币流动性过剩推动了房价上涨，这是最核心的因素。
货币推动房价的条件是什么？就是在制定房地产政策和制度上存在缺陷。当年房改的时候有一个严重错误，为了把房地产培养成增长点，出台了很多政策。1998年那一年房改，第一次搞按揭贷款，建设银行一年按揭贷款200亿。但是整个房改政策设计的时候，忘了一个事，安了一个巨型的发动机，但是忘了装刹车装置，这就是没有税收。就像一个跑车，其他的功能都有，发动机很强大，常规情况下运行是稳定的，但是要是遇到了危险的时候没有办法踩刹车。所以，制度设计上就是鼓励大家投机，房地产投机没有成本，不交税。大量的过剩的货币和强烈投机的愿望一结合以后就不可控了，就失控，就导致了今天房价达到最高点。
去年房价为什么涨？今年房价为什么跌？去年房价涨的原因同样是货币，因为在2012年的时候，当时政府又把稳增长放在首位，经济增长从9.3%降到7.8%，经济降这么多的时候新增的信贷却大量增加，多增了7000亿，这多出的钱必然会推动房地产泡沫增长。同时，那时大家都看好2013年，猜测新一届政府上任以后三把火，所以大家都预测中国经济会回升，看好房地产，海外资金也借机大量流入，银行更多的放贷，“国五条”的点火，最后导致了2013年房地产交易量的暴涨，一些城市如北京房价的再次井喷。这个井喷也是今年房地产调整的一个重要因素。来看看数据，去年房地产销售面积增长速度是17.3%，17.3%相当于2010年、2011年、2012年三年增长的总和。也就是按照中国城镇化的速度，按照当下人口增长很慢的情况，加上改善的需求，一年实际上消费的房子增速也就是5%，5%不会导致房价猛涨。过去三年住房需求增长是与人们的住房需要是一致的，所以房价涨得不多。去年一年涨的是三年累计的量，这个增长肯定是过多了。所以今年房地产调整的第一个因素就是对去年过度放量的一种校正；今年只是消化去年过度放大的需求，因为我们去年增长17.3%，现在跌了10%，实际上还不到位。
到了2015年、2016年、2017年未来几年的时间要校正整个十年的泡沫。明年、后年、大后年这三年会是房地产调整压力最大的。因为要消化前面十多年的泡沫。
中国房地产调整因素有三个：紧、高、剩
第一，金融政策趋紧。过去是货币政策长期宽松，现在正常化了。房地产就受不了了，房地产泡沫主要是来自于过剩的流动性推动，要是趋于正常化了它就无法泡沫化了，狐狸尾巴就显出来。第二，房价过高；第三，大量房子过剩。这里就不展开了。主要讲讲金融的情况。
金融的情况是什么呢？现在我们要好好理解新一届政府关于宏观经济政策，特别是货币政策的态度。很多人不适应这个。去年经济下行，投资、出口都不稳定，房地产往上涨。许多人都认为新一届政府会采取刺激政策，降低存款准备金率，搞四万亿2.0版本，降息等等。其实，新政府想没想过这些举措？根本没想过。但是市场在想，在希望。去年四月份一季度的数据出来之后，政策没出，快二季度数据还不太好的时候，政策也没出。6月份钱荒也是因为政策老不出来，银行本以为央行或者国务院会降低存款准备金0.5个点，便把这部分钱先放出去，结果六月底了预期的政策没兑现，但钱已放出去了，要中期结账，没钱交，到市场拆借，把短期利率猛抬高，因此出现了钱荒，这实际就是对政策的误判。期望新一届政府和上一届政府行为是一样的。有的人说谁当总理谁都要这样，结果不是这样，大家都傻了。
新一届政府出政策时就没想过放松货币这个事，或者讲根本不愿意这么做，首先就把过去的老方法排除了。经济学家黄益平讲克强经济学的三个特点是：不刺激、去杠杆、结构改革。这个解读是对的，不刺激是克强经济学的典型特征。
没有宽松货币政策的支持，房地产泡沫肯定就会破。这是从宏观看。那从微观的资金看呢，房地产更是不得不调整，因为钱不再快速向房地产流动，而是出现了转向，房地产因没有资金的强有力支撑，“拐点”由此引发，且是长期“拐点”，没有回头的可能。
去年房地产投资增长19.8%，但是流入房地产的资金增长速度是26.5%，资金增长比投资增长高出6.7个百分点，房价当然会涨，资金推动嘛！只要是流入房地产的资金增长速度高于投资的增长速度，房价就要涨，相反就是跌，这个100%准，没有一次会错。我反对房地产泡沫，但是，它的实际情况我还是尊重的，房地产涨我就讲涨，房价跌我就讲跌，但是我一直反对涨，反对房地产泡沫。
实际上到了去年四季度以后就变了，到今年一季度的时候房地产市场明显缺钱，玩不下去了。一季度，房地产投资增长16.8%，房地产资金增长只有6.6%，肯定跌啊。现在资金更少，前几天公布的1-3季度流入房地产资金的增速2.4%，上个月2.7%，现在还在跌，今年流入房地产资金增长的速度不到3%，去年流入房地产的资金是12.2万亿，今年新增3%都不到，就是今年流入房地产新增资金量将不超3000亿，缺钱缺得厉害。去年是相反，去年房地产增量资金就达到2.5万亿，现在今年连零头都没有。其他因素没有变，资金是决定房价上涨的根本因素。
这样的趋势将会是一个常态，新一届政府会让货币政策保持常态，而且经济增长的合理区间可以调整，所以不可能出台扩张性的货币政策，这是肯定的。房地产进入调整期以后，地方政府也出台政策，限购取消了，现在基本上只剩下北上广深，其他全部取消，就算北上广深取消了，只能起一个抵销作用，缓冲一下，还会继续往下跌，因为没有流动性过剩这一因素支撑，而且资金流也发生了“逆转”。这还不算价格高、供给过剩的因素，光货币的因素房地产就受不了。这是房地产调整的根本原因，调整趋势形成以后绝对不可能是一年两年结束的。房价涨了十多年，调整一定是五年以上，未来房地产整个“十三五”都没戏，可能“十三五”后期能企稳，调整到位。有可能会出现日本、台湾、香港那样的情况，有时暴跌，但更多的时候是阴跌，像退潮的浪一样，退二进一。
房地产调整幅度没有办法预测，有可能高有可能低，根据预测按照北京价格掉一半没有问题，但有可能不到一半，理论预计降一半，降了30%不降了也可能，降了70%、60%也有可能。只能说纯粹泡沫来讲至少跌一半。当然有办法可以算出房子到底值多少钱，很容易算，北京的房价平均价值两万块钱。但是这个最后结果是什么不好说，这个趋势肯定把泡沫逐步挤掉。
五大现象说明再也没有第四次买房投资的机会了
为了加深大家对房地产调整的印象，我想讲最近两年房地产的五个方面的表现。
第一，去年的上涨和今年的调整没有政策的推动，也就是说跟政策调控无关。房价涨政府没管，跌政府（我是指中央政府，没有直接出台刺激房地产的政策）也没管，也就是说房地产调整是自然发生的，跟宏观调控政策无关，这是跟过去几次调整不同的地方，所以要区别这次调整到底是个什么性质。2011年底2012年初步的调整跟前期2010年出台“国十条”，2011年出限购限贷和政策有关；2008年调整也和2007年货币紧缩有关，但这一次调整跟政策无关。这说明了这次调整是内生的调整。
第二，房地产一共涨了十多年，这一波涨得最少，时间持续最短。北京涨了50%，全国大部分地区没涨。一波一波涨，最后一波是最没劲的。没力了，因为没有推力也没有抑制力，一年就结束了。过去每次上涨都是持续很多年的，像第一轮从2002年开始一直涨到2007年，2008年开始调，遇到危机，2009年政策救市成功了，上涨持续到2011年，持续了三年，这次是一年就完了，动力明显递减。这是事实。
第三，今年的下跌和去年的上涨都集中在发达地区，北上广深，特别是长三角地区。这就打破了许多人去年的分析，很多专家说从去年开始房地产出现分化现象，就是三四线、四五线的房价不涨了，产能过剩；二三线城市放慢了，但是一线城市暴涨，形成一种分化，而且认为这种分化是长期的。我认为这样的判断肯定不对。这说明没有钱，没有钱才选择最好的，大家期盼最高的地方，为什么一线城市涨其他不涨？尽管去年资金还充裕，但实际上只能推高少数地方的泡沫。所以，这个预测肯定是错误的，因为以后泡沫跌得最多的就是一线的，成交量也是这样的，今年明显就证实了我这个观点。北京现在房价成交量跌了近40%，二手房跌了成交量50%，浙江是跌20%，跌得最多的就是一线或二线的省份或城市。中西部的反而跌得最少，成交量跌的少，价格也跌得少。它是产能过剩，现在调整最大的压力是来自于一线，来自于大家特别看好的地方，所以它前期暴涨现在开始出现一个暴跌，北京房价到底跌多少，我调查了一下，今年至少跌了20%。有的人不承认，就说我们家附近的新开楼盘琨御府吧，早期去询价的时候要卖9万，现在开盘基本是7万，这两万就跌价，怎么说没跌呢？二手房也一样，过去五万的现在四万，过去四万的现在变成三万多一点，还卖不掉。现在跌的主要的压力来自于一线的城市，所以分化长期化的观点是完全不对的。
第四，我通过调查和交流，发现去年北京成交量最多的是1万元的房子，这是边际市场的最后的疯狂。即边际市场被启动，就像股市上的垃圾股，整个牛市进入尾声以后，高价股不断推高，最后人们哄抢垃圾股，垃圾股升天。所以去年北京成交的都是五环六环边上的房子，那些人都是边际人，就是没有能力的人。就是想投机，他觉得涨了就卖了。所以，边际市场和边际的需求者进入这个市场。当时二环的价格、三环的价格叫标价，顺义、大兴等六环边上从六千涨到一万，涨了50%，三环的价格是三万，就标价五万，二环过去四万多就标六万，这是标价，不是真的价格，它是参考最低的边际价格来的。垃圾股升天就说明牛市到了要结束的尾声。
第五，这一次房价上涨没有二手房的支撑，卖的都是一手房，且是边际市场的疯狂，实际成交的房价并不高。二手房不活跃，涨不活跃，但跌得很快，今年成交量跌50%。涨时没有成交量，说明市场没有联动效应，一二级市场脱节。上两轮房价的上涨可以持续较长时间，它是靠一手房涨得好，二手房马上接上，形成一种循环而形成的。
从以上五个表象来讲，房地产再也回不了头了。现在网上说还有第四次买房机会，没有了，再也没有了。
那大家会想，以后这钱怎么办？我说问问大家，今年利好不多，利空很多，但股市为什么不跌？这完全可以从资金流的流向得到解释。我曾经做过中国流动性的分析，每年都可以计算出货币过剩流动性。过去是个什么情况呢？流动性的93%都去了房地产；去年房地产的总盘子是12.2万亿，当年的资金增长速度是26.5%，实际上增长是2.5、2.6万亿，这2.6万亿按照90%都是流入到房地产的话，当然，会推动房价不断上涨。现在货币政策尽管是趋紧的、正常化的，M2增长13%左右，相对于经济增长的需求，流动性还是偏多的，它一定会找出路。我们每年仍新加2－3万亿剩余流动性，过去大多流入房市，现在不流了，今年房市新增资金不到3000亿，那么还有很多的钱要找出路。很明显，大部分资金在观察，其中有一部分开始流入股市，推动股市上涨。为什么股市能够在经济不好的时候没有跌破2000点，很重要的原因就是有这个钱在支撑，所以我想可能从今年开始，明年会加强这个趋势，股市的推动力将加强。从这个角度看，房市是不能碰了，要减少房市的投资投机。而股市是一个新的选择。有可能造就一个大牛市。