房贷新政出台北上广反应微弱:年底前无明显反弹

10.10.2014  15:07
 

  国庆期间 "9·30房贷新政"对各地楼市影响

  提要:一线城市和少数二线城市的库存量并不是特别高,去化周期也不是特别长,一旦需求开始释放,政策利好出来之后,年底有可能房价开始止跌反弹。但是对于大多数的三线、四线城市和部分二线城市,年底还看不到明显反弹,可能要到明年某季度会出现全国性的房价见底反弹。

   北京:

   购房者短期观望

  “9·30房贷新政”对北京影响未现,北京楼市在国庆假期的网签量依然走低。

  据伟业我爱我家市场研究院统计,国庆假期前6天,北京市住宅网签量为510套,比去年同期大幅下滑38.3%,但比2012年同期的454套稍高,为2009年以来第二低值。其中,住宅新房网签472套,同比下滑39.7%;二手房网签量仅为38套,同比下滑13.6%,为2009年以来同期的新低。

  对此,我爱我家集团副总裁胡景晖认为,“9.30房贷新政”对当前楼市来说无疑是重大利好,但是通知中也明确了商业银行可以依据自身情况进行把控和执行。在未确定商业银行具体执行力度的情况下,市场购房人群出现了较为明显的短期观望情绪,所以北京“十一”期间网签量走低。预计未来一段时间,这种观望情绪将随着商业银行执行情况的明确而消散。

  中原地产首席分析师张大伟则认为,国庆假期北京楼市成交虽然比2013年同期明显下滑,但优于2012年同期,整体看楼市企稳迹象明显。“国庆期间的网签数据并不反应市场当下情况,但体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。”他说,当前虽然观望依然为主流,但购房者入市的积极性在提高,房贷新政导致部分刚需购房者开始集中看房。

  张大伟进一步指出,10月份将是信贷政策落地执行月,后续信贷的额度与信贷的利率变化将是影响市场的最关键因素。在央行 [微博] 松绑限贷后,北京市场下半年表现将好于上半年,四季度的情况也将好于三季度,但因为处于恢复期,房企依然以平价走量为主,四季度的市场表现将是量涨价稳的态势。

  胡景晖认为,“房贷新政”在未来对于楼市成交量实际影响的释放,将随着各商业银行具体的执行情况而落地,短期内预计仍然难以看到效果,但在未来几个月内,效果将逐步显现。受这一因素影响,四季度和春节前楼市成交量的复苏将可以预期。“如果各大商业银行能够积极响应央行房贷新政,那么对于部分合理的自住型和改善型购房人群来说,四季度和春节前这段时间都将是不错的置业时机。”他说。

  “受房贷新政影响,目前市场起码可以增加30%的可购房人群,而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说,这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。”张大伟说,如果再出现1-2次定向或者全面降准,楼市将会很快反弹。

  上海:

  回暖迹象明显

  上海市民的购房热情被明显带动起来。证券时报记者在上海秋季房展会上看到,前来看房的市民络绎不绝,不少是为了改善居住条件而来。他们表示,如果条件合适会考虑出手购房。

   黄金 (1222.60,  -2.70,  -0.22%)周市民购房意愿回暖也可以从开发商处得到印证。鹏欣集团某楼盘的一位客户经理告诉记者,房展会期间该楼盘共成交14套,已达今年一个月平均成交量的70%,相比今年上半年房展会的冷清有明显好转。

  绿地集团的一位销售人员也有相同的感受。他表示,上半年消费者对房价的走势疑虑较重,市场观望情绪浓厚,此次限贷松绑正好赶上“十一”黄金周,加之“十一”期间买房有一定优惠,前来看房的市民多了不少。

  不过,记者了解到,所谓的优惠其实力度并不大,比较典型的是类似“7万抵12万”的形式,即预付7万元,届时可在房价中抵扣12万元,相当于优惠了5万元。而在展会上,位于上海郊区的商品房总价普遍也在300万元以上,5万元只是一个零头而已。

  据了解,即使是这样的优惠在黄金周过后也大多将被取消。事实上,已有绿城集团下属的一家区域公司被曝出将从10月8日开始对项目实行5%-10%的涨价。而这或将不只是绿城一家的行动,多个楼盘的销售人员均表示,受限贷松绑的利好影响,房企内部也在酝酿于节后涨价。

  开发商敢于涨价的原因或许正是看到了市民对于限贷松绑的关切。记者发现,在向开发商咨询的市民中,大多都会询问房贷新政能带给他们怎样的优惠。记者在采访一位有意购房的女士时,对方反倒频频向记者询问有关二套房贷利率的事宜。

  一位开发商的销售人员表示,新政出台后,二套房执行首套房贷利率已是较大优惠,鉴于目前银行房贷业务利润空间不大,拿到七折房贷利率几无可能。

  据房产数据显示,今年10月1日到7日,上海全市成交商品房873套,均价27156元/平方米;去年同期成交商品房828套,均价22520元/平方米。从成交套数来看,今年国庆黄金周成交量略优于去年同期。

   广州:

  交易量不足去年一半

  “9·30房贷新政”这股东风并未让广州楼市回暖,眼下,成交情况依然低迷。

  据10月7日房产数据中心数据显示,国庆假期(10.01-10.06)广州全市网签401套,相比去年同期716套,下降43.99%,环比上月(09.01-09.06)741套跌45.88%;均价12076元/平方米,同比去年9423元/平方米,上涨28.15%;和今年9月15595元/平方米相比,跌22.56%。

  数据显示,从区域成交情况来看,国庆前六日,从化网签114套,名列第一,均价7790元/平方米;其次,增城成交95套,名列第二,成交均价9953元/平方米;排名第三的是白云区,网签46套,成交均价22067元/平方米;越秀区出现零成交 。

  据2013年房地产数据中心数据显示,国庆期间销售前三的楼盘为碧桂园豪园、碧桂园天玺湾和恒大山水城,依次网签234、65、39套单位。

  从今年情况来看,国庆前六日的成交套数“TOP10”楼盘中,坐落于从化的珠光流溪御景是成交最多的楼盘,网签69套名列第一,成交均价为8138元/平方米。名列第二的是增城保利东江首府,网签43套,网签均价为10344元/平方米。白云区的保利西海岸成交30套,成交均价为18599元/平方米,排名第三。

  据记者统计,今年国庆前六日成交量排名前三楼盘的交易量共计142套,仅占去年销售量前三楼盘的40%左右,还不足一半。

  深圳:

  豪宅签约波澜不惊

  一些深圳高端住宅项目的一线销售人士反映,国庆期间的意向客户数量确有一定增加,但对于销售一直较为平稳的豪宅市场来说,影响多大尚需观察。

  深圳银湖区域一高端住宅项目的销售部人士认为,由于自身项目具有不可复制的城市中心绿地资源,相信央行推出的信贷新政,将使得具备潜力的改善性需求客户加快入场。

  “之前出现过需要更换大户型的客户,因为不能获得较低的首付比例,为了购买房子必须把原有住宅出售,相信未来这类客户将不必做出这样的决策。”他告诉证券时报记者。

  位于莲花山不远处的某高端商务公寓项目销售人士告诉记者,国庆期间前来看房的意向客户数量较国庆前一周要多30%至50%左右。不过,她认为,类似公司这种豪宅项目,受市场波动的影响其实并不算大,签约量一直都很稳定。

  事实上,从统计数据来看,在信贷新政出台之前的9月大部分时间,深圳楼市已经开始回暖。

  深圳市规土委10月6日公布的统计数据显示,9月深圳一手住宅成交均价为22799元/平方米,环比上涨2.1%,结束了连续三个月的下跌。9月单月成交量则达到了3113套,为今年以来首次站上3000套关口,环比涨幅7.8%。

   全国:

  年底前无明显反弹

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭 [微博] 则认为,就全国而言,年底可能看不到全面的反弹。信贷放松刺激需求,但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。假如库存回落了,则有利于房价慢慢止跌反弹。一线城市和少数二线城市的库存量并不是特别高,去化周期也不是特别长,一旦需求开始释放,政策利好出来之后,年底有可能房价开始止跌反弹。但是对于大多数的三线、四线城市和部分二线城市,年底还看不到明显反弹,可能要到明年某季度会出现全国性的房价见底反弹。