业界热议房产去库存 乌市房价有一定降价空间
23.12.2015 15:52
本文来源: 市政府
记者了解到， 作为三线城市， 乌鲁木齐楼市去库存的压力同样不容小觑， 2015年2月底的数据显示， 乌鲁木齐商品房住宅库存量为649万平方米， 需32个月才能完全消化。
巨大的库存量在抑制房价上涨的同时， 让不少房产企业背负了资金压力， 今年伊始， 开发商便逐步下调房价， 形成一拨实质性的降价潮。此次， 中央经济工作会议提出鼓励房地产开发企业适当降低房价，是否会带动更多的房产开发商闻风而动，加入降价大军呢？
“有1000-1500元下降空间”
“今年乌鲁木齐市新建商品房房价大概每平方米下降了1000元左右， 个别资金压力大的楼盘会降得更多。 ” 新疆九鼎富通房地产开发有限公司副总经理周煜翔说， 从掌握的数据来看， 2015年乌鲁木齐楼市是 “以价换量” 年， 全年销售约4.6万套住房， 比 2014 年增加了约 1 万套， 尽管实现了 “以价换量” ， 但购房者观望情绪浓厚， 这也让不少资金链紧张房产企业感到了压力。
据了解， 沙依巴克区的西山片区是今年首府楼盘入市较为集中的地方， 房产企业为了加大去库存力度， 纷纷采取降价促销方式拉升销量， 促销手段也是五花八门，有的是送契税、 送装修， 有的是直接给予每平方米下降500元左右的打折让利。
12月20日， 记者在西山附近的一处楼盘看到， 该楼盘四楼公开报价为每平方米6700元， 但随着与销售人员商谈的深入，则可以通过参加团购、 公司领导特批申请等方式， 拿到每平方米6100元的价格， 相当于在公开报价基础上每平方米便宜600元。
“我认为乌鲁木齐市的房价每平方米有1000元到1500元左右的下降空间， 再往下就接近成本价了， 在这个下降空间内， 企业还是可以根据自己的楼盘、 资金等实际情况， 进行价格适当下调， 加大去库存力度， 使资金尽快回笼， 再针对目前的市场情况， 开发出更有竞争力的产品。 ” 新疆大洋房产公司经理胡洋表示。
记者采访的8家房产公司企业老总均坦言： 乌鲁木齐房价有一定的降价空间， 但具体到不同的房产企业来说， 要看企业的实际情况才能决定是否降价、 降多少， 因此， 也不是一概而论。比如有的房产企业开发的土地价格是以前的储备土地， 价格便宜， 对应到房价上就有较大下降空间， 而有的企业则是近年拿的土地， 价格本身已经很高， 下调房价的空间就会很少。另外，有的房产企业没有资金压力， 可以将销售期拖长， 等待市场复苏， 但对资金紧张的企业来说， 即便微利也必须卖房， 以免资金链断裂。
开发商恐难闻风而动
记者了解到， 根据中国房产信息集团（CRIC） 数据显示， 乌鲁木齐10月份商品房成交均价为每平方米6346元， 比去年同期下降了501元。而乌鲁木齐2015年1-10月住宅成交均价为6921.8元每平方米， 相比去年同期的7300元也是下降了不少。
那么在事实上已经下调房价的情况下， 是否会有更多的房地产开发企业响应中央经济工作会议号召， “适当降价” 呢？记者采访发现， 房产开发企业对于后续是否降价看法不一。
“根据我掌握的情况， 目前采取降价销售的房产企业多是资金链紧张， 或是楼盘竞争力不强的企业， 真正有实力的大型房企开发的精品楼盘降价的反而不多， 这些楼盘具有地段好、 配套完善、 设计精美、 竞争力强的特点， 因此抗风险性要高。另外，消费者普遍买涨不买跌的心理， 也让房企不敢轻言降价， 因为今天降了大家还等着明天降， 反过来， 房子越涨越有人要。因此， 那些降价的楼盘也都是明里不降暗里降， 就是担心降价后反而不好卖， 并且会引起已经购买房屋业主的不满。 ” 新疆昌平房产开发公司销售经理江建平说。一名不愿透露姓名的房产公司老总告诉记者， 房产开发商一般不到万不得已是不会主动降价的， 因此， 即便中央经济工作会议提出 “鼓励房产企业适当降价” 的号召， 更多的是在引导房产企业通过市场调价的手段去库存化， 而不是要打压房价， 相反， 各地政府会进一步稳定房价， 避免大起大落。因此， 可以预见， 乌鲁木齐不会出现开发商集体闻风而动降价的情况， 更不会出现价格暴跌的情形， 房价保持平稳是最可能的情形。
应从多途径来实现去库存
记者了解到， 多数房产企业表示,通过降价来实现去库存目标作用可能有限， 应从多途径来实现。
周煜翔认为， 乌鲁木齐市楼市目前面临的库存压力是由于前两年步子迈得太大造成的， 而解决的办法不能通过简单的 “降价” 来解决， 一是， 从今年不少楼盘已经降价来看， 并没有产生预期效果， 买涨不买跌依然是消费者的逻辑。二是， 房地产是特殊产品， 土地资源只会越来越稀缺， 因此不可能指望房价很便宜。三是房地产涉及领域多， 剧烈价格波动对国家经济影响巨大，必须保持平稳。
“乌鲁木齐楼市去库存还是要从户籍改革、 提高老百姓购买力以及金融支持这三个方面入手， 通过户籍改革让农民进城，提高城镇化率来扩大购房需求， 同时通过减免契税、 进一步放宽首付比例等金融政策， 减轻老百姓购房压力， 实现去库存化。 ”周煜翔说。
新疆克而瑞研究机构负责人姚朗认为， 国家对于房地产调整政策已经非常明确， 就是希望房地产市场健康有序平稳发展， 因此从房价来说， 就是不能出现大起大落， 保持温和的小幅涨跌无论是对国家经济还是老百姓都是最有利。2016年， 房产开发商在房价选择上， 可能会进一步分裂，但总体上会保持一定平稳， 就像 2015 年，虽然能看到降价楼盘， 但没有降价的也不少， 最后还是要通过市场的手， 来形成新的供需平衡。
记者调查： 首府市民期盼房价松动
亚心网讯 （首席记者 于江艳） “乌市商品房均价突破7000元/平方米， 想买房也只能望而却步。 ” 乌市市民陈海波昨日在看到中央经济工作会议报告内容后， 对房地产去库存特别关注， “会议提出鼓励房地产开发企业适当降低商品房价格， 乌市房价要再降1000元/平方米， 我还可以接受” 。
事实上， 跟陈海波有着一样想法的消费者不在少数， 昨日， 记者通过QQ群、 微信群等发放问卷调查， 在44位接受问卷调查的外来务工人员中， 有18人表示 “乌市房价再降1000元可以考虑买房” ， 还有11人回答 “乌市商品房均价降到 6000 元/平方米， 可以接受并出手买房” 。
值得注意的是， 此次调查中， 还有9位有购房想法的消费者表示， “乌市房价降到5000元/平方米以下才能买得起房。 ” 其中有 5 位农民工选择， “乌市最低房价降到3000元/平方米才能够首付” 。
“我在超市打工， 一个月工资才 3000元， 除去房租和生活费， 每个月能剩下1000元， 现在乌市已打工三四年， 积蓄有2万元，就算乌市最低房价降到3000元/平方米， 买一套80平方米的两居室， 也还需要父母赞助3万元首付款才能买得起房。 ” 在北京路一家大型超市打工的王越说。
在被调查的消费者中， 刘北买房意愿非常强烈， “感觉最近房价有点松动了， 我和女朋友从10月份起就天天看卖房信息，最近两个月都跑了几十家房产销售公司和二手房中介公司了， 但还是没买到心仪的房子， 主要原因还是房价太贵， 我们才工作两三年， 买一套两居室的新房一般都需要50万元， 虽然首付款10万元能拿出来， 但是考虑到买房后还要装修房子， 按揭房贷，压力还是挺大的。 ” 刘北说。
需要说明的是， 在此次问卷调查中， 还有4位农民工表示不愿意买房， 而且不愿意买房的理由除了房价太贵外， 4位农民工表示还是觉得老家好， “虽然乌鲁木齐是大城市， 但是来这里打工两年了， 还是觉得无法融入城市生活， 感觉根还是在老家， 等挣上钱了， 在老家农村花上20万可以盖一栋近200平方米的小洋楼。 ” 一位四川籍打工者李军说。
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故
事
