全面提升新疆物业管理服务水平

新疆维吾尔自治区十二届人大常委会第二十九次会议审议通过的《新疆维吾尔自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）将于7月1日起实施。6月6日，自治区人大法制委员会委员、常委会法制工作委员会主任秦维向记者解读了《条例》。

“物业管理工作事关民生和社会稳定，事关社会管理创新，事关和谐社会与小康社会建设，是社会和民众关注的热点，因此，在执行上位法的基础上，通过地方立法对物业管理予以补充、细化，制定一部符合新疆物业管理实际的地方性法规，十分必要和迫切。”秦维说。

加强基层党组织对物业管理的指导监督

《条例》最突出的亮点是明确了基层党组织对物业管理的指导监督。秦维告诉记者，新疆是继湖北省后，全国第二个做出该项立法的省区。

按照当前“各地党组织要全覆盖、党的群众工作作用发挥要全覆盖”的要求，《条例》在多个条款中作出相应规定，确保基层党组织对物业管理的指导监督。例如，第五条明确规定“街道办事处或者乡镇人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区的业主成立业主大会，选举业主大会执行机构，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解处理物业管理服务纠纷；居民委员会协助街道办事处或者乡镇人民政府开展物业管理相关工作。调解处理物业管理服务纠纷纳入社会治安综合治理的考核内容。”

第二十五条第二款明确规定业主大会筹备组成员中由街道党工委或乡镇党委、人民政府的一定比例代表组成，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

第六条进一步明确和细化了政府相关职能部门、街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动的监管和指导，规定“街道办事处或者乡镇人民政府建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，公安、民政、城市管理等行政主管部门和居民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理服务活动中需要协调的问题。”

推动成立业主委员会

在前期的立法调研中，自治区人大常委会调研组了解到，由于物业小区业主入住率低或者业主怠于行使自己的权利等种种原因，新疆业主大会和业主委员会迟迟不能成立的情况普遍存在。“这时就需要相应的机构代为行使业主委员会的职责。”秦维说。

《条例》第三十四条明确，业主大会可以选举业主委员会作为业主大会执行机构。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区，可以由街道办事处或者乡镇人民政府，在征求该物业管理区业主意见并取得过半数业主书面同意后指导物业管理区所在地社区居民委员会临时代行本《条例》规定的业主委员会职责。

“通过以上规定，倒逼基层组织帮助、督促各小区成立业主委员会，维护广大业主的权益。”秦维说。

梳理法律关系细化各方责任

国务院《物业管理条例》中规定“专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”但并未对专业经营设施设备的建设、产权归属作出明确规定。

为此，《条例》规定：物业管理区域内的水、电等市政公用设施、设备，由建设单位出资建设的，建设单位应当分别与水、电、气、热等专业经营单位就供应方式、主要技术指标、质量保证和使用年限等进行协商，签订书面协议。协议中应当明确设计、施工要求和材料、设备选型等内容，明确有关产品供应单位参与项目竣工验收的权利义务。

目前，住宅专项维修资金的使用程序复杂繁琐，《条例》简化了核准拨付程序。第七十四条规定，按照共用部分、共用设施设备最小使用单元确定征得业主同意的范围。发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障停止使用等危及房屋使用安全的紧急情况，经业主大会执行机构同意，物业管理人可以委托维修、更新、改造单位制定紧急处置方案，即时组织抢修。处置方案、抢修结果、费用支出等在物业管理区域内公布，接受业主的监督。

为维护业主合法权益，《条例》还规定：按照规划建设的车位、车库，计入容积率且未作为建筑物共有部分进行分摊的，建设单位可以向业主附赠、出售、出租；车位、车库应当首先满足业主的需要，业主现有需要满足后，建设单位方可将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人，且租赁合同期限不得超过十二个月；合同期满后，业主有新增需要的，业主拥有优先权。

《条例》还对物业管理活动中的行政法律关系和民事法律关系进行了梳理，明确市、县房产行政主管部门、有关部门与街道办事处的物业管理权限，明确了业主的权利义务，明确业主委员会、社区居民委员会对物业纠纷的调处机制，以及对违法行为的制止权和举报投诉的部门、程序；明确了物业保修、维护责任。明确了房屋建筑工程质量保修、业主使用损坏与物业维修责任、特种设备维护保养、专业经营单位维修养护责任。明确了物业管理监管部门、职责，加强对物业服务活动的监督管理等。

秦维说：“《条例》的出台实施对提升新疆整体物业管理水平，维护新疆社会稳定意义十分重大。”（赵志芸）