解读2014京城八大热点区域：谁将称霸下一个十年?

      新华房产1月15日北京讯（记者 孙梦姝）所谓热点区域，从国家层面思考是政府规划建设的重点区域；从房企角度考虑，是前景广阔、利润最大化的区域；而对于普通消费者而言，那应该是性价比高、居住的首选区域。

        纵观北京的区域版图，北城已经走过了十几年的快速发展历程，南城却一直相对滞后。近两年来，随着大兴区、亦庄区、房山区土地的不断放量，北京南城已经“乘上”了高速行驶的地产动车。而在此前已经发展相对成熟的大朝阳区域，正在进行不断地细分，孙河、东坝等小区域不断崛起。目前大热的区域，尽管在环境亦或配套上还需要经过多年的深耕，才可以成熟起来，依然无法阻挡开发商和购房者的热情。

        朝阳区孙河：冷热不均

        入驻企业：龙湖、泰禾、首开、中粮

        代表项目：泰禾·北京院子、龙湖双珑原著、首开·琅樾、中粮•瑞府

        自从2012年9月龙湖竞得孙河乡A地块伊始，在随后的两年时间里，孙河乡W、F、G、HIJ地块纷纷被泰禾、首开和中粮竞得。西山别墅区和中央别墅区是北京公认发展较早，也较为成熟的高端别墅聚集地，由于受近年来供地逐步减少影响，鲜有新项目入市。如今作为中央别墅区核心的孙河区域多地块规划入市，必然成为开发企业追逐的热点。

        最早进驻孙河区域的龙湖地产，其产品龙湖双珑原著目前去化已经超过80%，是今年上半年北京别墅成交面积第一名。泰禾的孙河项目北京院子从去年底拿地到今年初开盘，也只用了不到一年的时间，也取得了不错的销售成绩。而同区域的地王项目中粮•瑞府在高价拿下孙河土地一年多后，于12月正式亮相。然而据记者了解项目还处于地基刚开挖的阶段，此前中粮地产人士对外透露，孙河项目正在进行前期准备，具体的定价、入市时间说不准。

        另一家拿地的首开集团，几年前曾以“不擅经营豪宅”为由，以4.587亿元将豪宅项目长安8号卖掉。而其在孙河的项目首开·琅樾在去年11月30日启幕，主力产品为新法式院落别墅产品，但纵观首开30多年的发展历程，其主营业务集中在保障性住房、普通商品房、中高档公寓、写字楼和酒店，缺少豪宅开发经验，加上龙湖和泰禾占尽土地成本优势，其项目前景很难言说。

        朝阳区东坝：梅开两度

        入驻企业：保利首开、恒大、金隅嘉业

        代表项目：金隅汇景苑、保利首开·丽湾家园、恒大华府

        东坝区域以坝河为界，分为南北两个区块，其中南区为8平方公里的住宅区，主要功能与望京等大型社区类似，承担着疏解城中心人口的功能，同时接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民；北区则是朝阳区政府近年来着力打造的东坝国际商贸中心区，占地面积约6.2平方公里，未来将集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体。

        2014年前后保利首开等房企争相进驻东坝区域，恒大斥资51亿元高价拍地，金隅首个自持型购物中心项目筹备亮相，与此同时，伴随着地产企业的进驻，居住人群的聚集，零售品牌也将视角聚焦城市新兴区域。

        专家观点：

        北京市朝阳区商务委员会副主任张春表示东坝离机场大概八公里，离CBD是九公里，地理优势地理环境非常好，这一点是其他区域所没有的。作为朝阳区来说，城市规划的重点就是要利用资源优势、地理、交通，通过规划减少市场不良、恶意竞争。

        通州区台湖：前景突现

        入驻企业：万科、首开、世纪鸿、泰禾、东亚

        代表项目：首开万科台湖新城·公园里、东亚印象台湖、泰禾1号公馆

        两年前，还有很多人不了解台湖镇，但是随着环渤海高端总部基地、“两站一街”站前综合区等规划的落实，沉寂了多年的台湖“突然之间”就成了北京楼市的新话题。

        通州区台湖镇，矗立于环渤海区域高端企业总部聚集区和文化旅游区之间，北接通州新城，南邻北京经济技术开发区，地处北京五环路和六环路之间，作为东部产业发展带的中间节点，形成了北京、通州、亦庄三城环抱之势，成为颇具特色的“城中镇”。

        随着万科、首开、世纪鸿、泰禾、龙湖等房企的入驻，通州台湖地块也越来越热。其实并不是只有台湖这一个区域呈现这样的情况，台湖只是北京“热”现象的一个缩影。此外，这也与北京现有的土地政策有关，特别是北京的土地政策适度的倾斜于比如大兴、房山、包括现在的通州台湖、孙河等区域。未来伴随着这些区域供应量的增加，大家对这些区域的关注度也会提升，最终表现的形式就是“火热”。

        专家观点：

        中国房地产学会的副会长陈国强判断台湖未来的投资开发潜力以及区域价值时认为：从台湖的区位优势上看，它处在通州新城以及亦庄两个重要的板块区域之间，北五环北六环，可以说是作为东部产业发展的一个中心节点，区位优势可以说是得天独厚。还有它的多元化的立体交通，以及环渤海总部基地的规划。未来台湖区域的建设方向是有城有业、产城联动，类似于亦庄这样的产业定位，有产业依托，而不仅仅提供一个居住区，和其他区域发展有显著差别。

        亦庄经济开发区（南海子公园畔中央居住区）：群雄争霸

        入驻企业：方兴、保利融创、北京城建

        代表项目：亦庄金茂悦、枫丹壹号、北京城建•海梓府

        就亦庄楼市来说，随着远洋天著、北京城建·海梓府、亦庄金茂悦、枫丹壹号、金第万科·金域东郡等项目的入市，各家房企对亦庄区域的争夺战更加白热化。

        在众多项目纷纷入市的背景下，亦庄高端豪宅聚集效应逐步显现。同时，随着高端市场需求稳定上升及2014年初“限高令”的解禁，以及大量优质高端项目逐步入市，高端楼盘置业人群对政策双向调控思路的逐渐理解，置业步伐日益加快。业内表示，“产品细分”是2014年高端市场的一个重要特点。尤其是类似亦庄豪宅扎堆推盘，集中入市的情形下，产品独特性与差异化优势将成为开发商突围的重要因素。

        专家观点：

        中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为北京未来投资价值，主要在南城。南城在北京的南边，最近三十多年来，北京市空间布局的发展，主要在北边。经过二三十年的建设，北边的土地已经变得稀缺，北京市常驻人口有两千多万，北京市最大的投资利用潜力在哪？就在南城，北京市1.7万平方公里，大概六千平方公里，这六千平方公里平原的三分之二分布在南城。南城的建设以往三十多年是滞后的，现在反过来说它具有后发优势。

        门头沟区域：京西助推器

        入驻企业：金地、华润置地、住总

        代表项目：京汉铂寓、华润·润西山、西长安壹号

        在《北京十一个新城规划》中，门头沟区是北京市规划的新城之一，与通州、顺义、大兴、昌平、房山并列成为11个北京新城，门头沟区域也借助自身资源优势并搭乘政策顺风车一路高速发展。

        自从2010年下半年开始，门头沟开始了WSD的建设，其后首钢搬迁，人们对门头沟的印象随即发生了翻天覆地的变化。WSD（首都西部综合服务区）是继朝阳区CBD，石景山区CRD之后的又一力作。

        从门头沟区域新经济规划来看，交通、基础设施提速，阜石路、莲石路一路畅通，半个小时经济圈包括中关村、金融街， 未来S1线的通车并与地铁1号线、地铁6号线无缝接轨，长安街西沿线将于2017年底通车。门头沟交通高速的变迁预示着京西的发展一路正在“加速度”，并以全新的面貌呈现成为京西乃至北京发展的助推器。

        专家观点： 北京房地产协会秘书长陈志表示，长安街西延线与WSD的建设让门头沟区域有很大的后发优势，门头沟的发展潜力巨大。

        房山区长阳：成熟尚需时日

        入驻房企：首开、中粮万科、首创

        代表项目：首开熙悦山澜庭、中粮万科长阳半岛、首创新悦都

        早在2009年，相关部门提出南城房山打造CSD中央购物区的商业设想后，长阳便备受外界及开发商的关注。一时间，万科斥资逾50亿元在长阳镇拿地，中国铁建、首开集团等房企也先后在长阳镇拍得土地，该板块未来的发展潜力受到开发商们的认可。未来CSD房山中央休闲购物区构想逐步落地，长阳将努力发展大型综合商业设施、高档商务酒店及办公场所、奥特莱斯、主题公园、观光农业等多种业态。

        但目前而言，房山区长阳配套仍有欠缺，也许随着人流量的提升，在未来无论是对住宅还是商业地产的发展都会有所裨益。

        房山区良乡：打江山易守江山难

        入驻房企：京投万科、金地、金隅嘉业、旭辉

        代表项目：京投万科新里程、金地朗悦、畅和园、旭辉E天地

        作为曾经的房山区中心，在近几年的房地产开发浪潮中，良乡逐渐落到了长阳等板块的身后。然而，随着新一波开发，低调的良乡板块以“新人”姿态再次亮相。凭借其日益完善的高科技产业带、轨道交通配套，以及较其他板块更加成熟的生活配套，成功回归。

        虽然良乡板块成熟较晚，一定程度上发展不及长阳，但是与长阳相比，最大的优势就是教育资源相对较好。依托良乡大学城，其辐射范围内超市、商场、餐饮、娱乐、医疗等方面的配套设施较为完善。此外，地铁房山线始发站位于良乡，这在便利交通的同时，也能带动周边房产项目的开发，吸引人群居住。较之长阳，良乡房价相对较低。未来伴随生物工程与医药和新材料等方面的产业进驻，会吸引产业园区职工在工作单位附近置业。

        但2014年以来，无论是房山区长阳还是良乡，遭到业主维权的楼盘也越来越多，维权的内容从楼房的外立面到质量甚至小区的绿化环境，不一而足。但这也从另一方面提醒房企品牌的打造需要一世，而毁掉却只需要一时，不注重购房者合理需求的项目，势必会在竞争激烈的北京折戟。

        燕郊：壁垒日现

        入驻房企：燕达集团、福成集团、兴达集团、天洋地产

        代表项目：首尔甜城、上上城、夏威夷蓝湾、天洋城4代

        燕郊与天安门直线距离约30公里，是河北省离天安门最近的地方。便利的区位和较低的房价使燕郊成为30余万名北漂的栖身之地，也使得这个“国家高新技术产业开发区”最终得以“睡城”之名。多年来，在整个京津冀版图内，燕郊始终未能找准自身定位，这也成为其发展的桎梏。一条潮白河，横亘于燕郊与北京之间，寥寥百米，一河之隔，千差万别。

        从燕郊到北京共有9条公交专线，除了最早的930主线外，便是由930各支线衍生的811和818路。每天，披星戴月，它们承载着30多万北漂族。无疑2015年1月12日开通的燕郊直达北京站的动车给居住在燕郊的北京上班族带来了福音，不过每天只有三次的动车似乎并不能解决燕郊交通的根本问题。

        此外随着人口的不断增多，各类问题层出不穷，燕郊与北京之间的各种壁垒也日益凸显，例如供水问题、教育和医疗资源不匹配、交通堵塞等一系列问题，是燕郊在京津冀一体化过程中不得不面对的新课题。