乌鲁木齐“房屋养老金”交存将调整
（记者 王媛媛）12月31日起，市民在购买商品住房后，将按照房屋建造成本价缴纳物业专项维修资金。此前，乌鲁木齐2000年后建设的商品住房，维修资金由住户按购房款2%的比例缴纳。
8日，记者从市住房保障和房产管理局维修资金监管办了解到， 经市政府批准，《乌鲁木齐市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）将于12月31日正式执行，这也是乌鲁木齐首个针对维修资金出台的管理办法。其中跟市民息息相关的物业专项维修资金，在交存标准方面也有了变化。
《办法》规定，物业专项维修资金由业主按照其所拥有物业的建筑面积交存。首期物业专项维修资金的交存标准为：商品住宅、非住宅物业，配置电梯的，按照房屋建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配置电梯的，按照房屋建筑安装工程每平方米造价的7%交存。
值得注意的是，这里所说的每平方米价格，并不是市民购买住房的房价，而是房屋建筑安装工程每平方米造价即房屋建造成本价。届时，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局要根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
国家《住宅专项维修资金管理办法》规定业主应按照建筑安装工程造价交存住宅专项维修资金。这样更能体现专项维修资金交存公平性，同一栋楼业主不会因为房价不同，而导致维修资金交存不一致。另外，部分已购房但尚未缴纳维修资金的业主也不必担心，在《办法》实施前已取得预售许可证的房屋，仍按老标准（即购房款2%）缴纳维修资金。
公有住房按照每平方米建筑面积为当地房改成本价的2%交存；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。
市住房保障和房产管理局维修资金监管办主任袁卫华介绍，目前乌鲁木齐住宅专项维修资金总量日益增大，随着首府商品房住宅小区房龄逐步增长，共用部位、共用设施设备自然老化，自然损坏的程度日益加重，维修资金的使用已出现高发阶段。所以针对乌鲁木齐的实际情况，制订一个政策性、操作性强的商品房专项维修资金的管理办法已迫在眉睫。
物业专项维修资金俗称“房屋养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。乌鲁木齐市从2000年开始筹集商品房专项维修资金至2015年11月共归集专项维修资金50.83亿元，全市共有1659个小区，653365户业主建立了维修资金，维修资金支用审批 1 .86亿元，涉及21.86万户业主。
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“房屋养老金”何时更好用
6类应急项目可直接申请维修资金
今后，乌鲁木齐住宅小区如果出现电梯故障、消防系统出现功能障碍、屋面防水损坏造成房屋渗漏严重等6类紧急情况时，可不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。
在《办法》出台前，根据规定，小区居民在动用物业维修资金时，必须要通过“双三分之二”业主同意，即经占受益建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。
幸福花园小区居民张新萍就碰到过，“我们家住在顶楼，楼顶出现渗漏现象需要维修，找别的业主签字，有个别住户说他们也不住顶楼，凭什么要动用他们的维修资金而不同意使用。还有就是有的住户老不在家，签不上字。”
针对维修资金使用业主表决难等问题，市物业专项维修资金监管办公室也创新了许多模式，比如物业公司申请支用维修资金，在征求业主意见时，有书面签字、刷业主身份证、网络投票三种表决方式。
市住房保障和房产管理局维修资金监管办主任袁卫华介绍，以前维修资金应急使用缺乏明确有效的政策法规支持，《办法》中对于专项维修资金的应急维修做出了明确的列支范围和程序。当发生危及房屋安全或严重影响物业正常使用的紧急情况时，启动维修资金使用应急程序，提高维修资金使用效率，及时使用维修资金更好地服务于业主。
此前，住建部办公厅、财政部办公厅《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房［2015］52号）中，也提到明确维修资金的使用范围和目标重点、细化应急使用制度、创新业主表决规则等方式，旨在探索建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制。
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房屋维修金交存开发商也有份
《办法》中还规定，开发建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。此款明确了开发商是空置房维修资金的缴纳主体，避免了维修资金在申请支用时因交存率不足100%而无法支用的尴尬局面。
业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。物业专项维修资金实行业主自主管理或者由管理机构代为管理的方式。成立业主大会前或者业主大会成立后决定不实行自主管理的，其物业专项维修资金由管理机构代为管理。
管理机构或者业主委员会应当定期与专户管理银行核对物业专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：
（一）物业专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存的金额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理情况。
《办法》对维修资金的保值增值方式、计息方法都给了明确规定。当年交存或者使用的业主分户账按照同期银行活期存款利率计息；其余未发生变动的业主分户账按照同期银行定期存款利率计息。
从2013年开始，乌鲁木齐在保证维修资金支取、支用的情况下，对各时段的增量资金和分时段到期的存量维修资金展开组合存款
