乌鲁木齐多措并举缓解房地产库存压力

新疆日报讯（记者王璇报道）化解房地产库存成为2016年中央经济工作的五大任务之一，目前乌鲁木齐市商品房库存压力处于全国中等水平，今年以来，乌鲁木齐已采取多种措施缓解库存压力。

27日落幕的乌鲁木齐首届网上人居展就是其中之一。

据透明售房网（乌鲁木齐站）统计，为期4天的展会，全市新建商品房累计签约4030套，签约面积480860.06平方米，成交总金额382254.57万元，均价7949.39元/平方米。

其中住宅共成交房屋套数3063套，签约面积331356.36平方米，成交总金额212583.96万元，均价6415.57元/平方米；非住宅共成交房屋套数949套，签约面积148329.28平方米，成交总金额168664.78万元，均价11370.97元/平方米。

据了解，今年受经济发展大环境影响，全疆房地产开发投资增速、商品房销售面积和销售额同比均有所下降。据不完全统计，今年全疆商品房空置面积一度超过3000万平方米，商品住房库存高位运行。

根据《2015乌鲁木齐楼市分析报告》，现阶段乌市库存仍高于前几年的水平，压力不容小觑，截至12月15日，乌市商品住房库存去化周期为14.2个月。

此前，乌鲁木齐已举办三场大型房交会，10月又举办了乌鲁木齐房交会北疆巡展，加大房地产去库存化力度。统计显示，四场活动消化乌鲁木齐近1.4万套商品房，交易额超过130亿元。

《2015乌鲁木齐楼市分析报告》提醒，随着刚性需求和改善型需求的大幅度释放和透支，尤其要防止明年上半年成交量出现较大波动，楼市“去库存”任重道远。

房地产优惠政策

今年以来，自治区出台了一系列政策刺激房地产市场消费。

2月自治区出台促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，制定税费减免、购房补贴等具体优惠政策。

3月从国家降低二套房首付的“330新政”开始，新疆出台“1%契税优惠”政策，当月乌市商品房市场成交量环比、同比大幅度增长。

4月自治区出台《关于应对经济下行压力做好当前经济工作的意见》，进一步提出了税费减免等政策。

6月底6月底，央行降息、乌市住房公积金利率下调。

下半年乌市又相继落实住房公积金和商贷二套房比例下调、取消个人住房限购等。

【解读】

消化库存，政府发挥哪些作用

中国房地产协会副会长兼秘书长、原住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊认为，目前楼市并非是真正意义上的市场供大于求，只是供需不契合。实现去库存，要打“组合拳”，不能单纯依靠“降价”来解决，房企需提高创新能力，提供符合百姓迫切需求的产品。

冯俊说，放松信贷政策、加快棚户区改造和户籍制度改革等，是目前最关心的问题，应该出台专门针对农民工的公积金缴存和住房保障制度，同时在宅基地流转、质押等方面对农民工加大支持

力度。另外，多地政府还通过棚改货币化安置方式消化库存。

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关于房价，这些问题你可能关心

这么多房子，究竟怎么去卖？首届人居展上，来自疆内外的近60家企业、80多个房产项目，首次通过线上、线下共同参与的形式，特设针对性较强的六大展馆。对于近日频频占据各大媒体头条的有关“房地产去库存”话题，引发房地产专家、管理部门及房企负责人热议。

房价还能降多少？会暴跌吗？

乌鲁木齐市住房保障和房产管理局副局长李菁说，明年乌市房地产市场以“去库存”为主，“支持合理住房消费需求”的主基调不变。

数据显示，乌鲁木齐房地产市场的降价空间正在收窄。根据国家统计局最新发布的《11月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况》，11月乌市新建商品房价格环比上涨0.2%，同比下跌2.4%；二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨2.8%。

这是乌市新建商品房价格19个月以来首次出现环比上涨，虽然涨幅不大，但足以提升乌市房地产市场的信心。

新疆德邦房地产开发有限公司销售经理于超认为，明年乌鲁木齐的房价有可能会出现两极分化，城区周边或许会有下降，城市中心区会逐渐平稳，并呈现环状衍式软性下调，但估计下降空间不大。

透明售房市场研究院院长方张接认为，尽管今年乌市房地产市场起步有点迟缓，在政策面的优惠和市场众多利好消息的刺激下，明年房价或许会出现波动，但波动范围有限。

李菁建议，为避免乌市房地产市场出现恐慌式、断崖式的下跌，房产管理部门要坚定落实中央政策，鼓励全行业共同研究政策，对照政策付诸行动。

开发商是否愿意降价?

记者从2015年乌鲁木齐市房地产盘点与展望峰会上了解到，房价的构成因素一是土地价格，二是行业税费，三是建安成本，四是合理利润。后三项成本构成各地差不多，区别最大的是土地价格。

部分受访房企负责人坦言，价格是最常用的手段，那些去化困难的项目，如果通过降价能够完成，应该都尝试过了，至于还没有动作的，要么是降了价也卖不掉，要么是降了价赔太多。

从全年商品住房成交面积结构来看，100~120平方米和120~144平方米区间的初次改善型房源和去年比较增幅较大，分别上涨13.3%和4.5%，改善型房源成交的放量，相应降低了乌市商品住房库存中的中、大型房源所占比重，有效改善了商品住房库存在户型上的结构性失衡局面，从而降低市场的整体去化能力。

新疆广汇房产置业集团总工程师王斌认为，乌鲁木齐的房地产市场并不存在较大的库存压力，因为乌鲁木齐房地产的开发周期很短，面临漫长的冬季歇工期。特别是住宅方面，库存较为合理，只是产品细分不明确，没有打造老百姓迫切需求的产品。广汇房产下一步的计划是提供高品质社区。

乌鲁木齐万达广场投资有限公司总经理范乃强说，明年的主要问题是提振市场信心，解决去库存压力较大的写字楼、商铺方面的投资性问题，住宅要打造老百姓需求的产品。三年内，万达将在新疆建成6至8个万达广场。